这是一家飞速成长的公司，它具备过去十年多数地产公司野蛮生长的特征：房子还没影子，广告已铺天盖地；2010年销售额刚过40亿，2011年目标已定为100亿，并梦想3年内上市。
这也是一家三、四线城市地产泡沫的制造者与受益者，2010年12个项目中有10个位于四线的惠州，并且大卖。在这个投资客主导的城市，由于空置率奇高，许多地方已成“空城”和“睡城”。
地产行业的风光与暴富让它有点不知所以然，2011年，全国同时上马十几个项目，有8个是超千亩的大盘；同时上马5条产品线，之间的差异较大；新扩张的区域和城市，投资占主导，刚需严重不足。
它是光耀地产集团有限公司（以下简称“光耀集团”），一个总部位于深圳，崛起于小城惠州的地产公司。它试图复制万科、恒大的奇迹。在光耀的大跃进计划中，今年销售规模要超100亿，明年达到150亿，并争取在三年内上市。
凶猛扩张
2011年5月3日，光耀集团董事长郭赞明把自已的姓名变更为“郭耀名”，按照光耀官方网站的说法，取意为“光耀基业，名扬四海”。
对于深圳人来说，光耀让人印象深刻的既不是董事长的名字也不是房子而是广告。大多数深圳人每天都摆脱不了光耀广告的轰炸，无论是报纸、电视，地铁、公交、户外，随处可见光耀的广告。
光耀集团的履历并不复杂，2002年进军房地产，在经过5年快速发展后，它成为了广东省惠州区域销售冠军，这是一个紧邻深圳的四线城市，被誉为深圳的后花园。
最近几年来，光耀的销售业绩一直以倍数增长。数据显示，其总资产与净资产连续3年翻倍，房地产销售面积增长率连续两年超过50％，营业收入增长率连续3年高速增长。2007年，光耀集团销售额仅8亿元，到2008年这个数字变成了17亿元，而2010年，这一数字飙升到了40亿元。
但实际上，光耀仍是一家小型房地产公司。在2010年40亿元的销售额中，惠州贡献了其中的绝大部分，买家多是深圳客户。
和国内大多数地产公司发展路径相同，销售的增长是与扩张相伴随的。2010年，光耀集团开始发力，布局长三角、珠三角和环渤海区域。目前，光耀集团已全面启动“3+X战略”，即以珠三角、长三角、环渤海湾为3大重点区域，以公司常驻地惠州为X。按照郭耀名的说法：公司在珠三角发展得较好，但竞争激烈，因此谋划北上，长三角自住需求大，环渤海发展潜力大，这都蕴藏着机会。
资料显示，目前光耀集团已布局了惠州、深圳、杭州、临沂、上海、天津、东莞、北京等11个城市，总开发面积超过200万平方米，储备用地近800万平方米，加上未来两三年需要完善手续的土地，可能有上万亩。
扩张的目的是规模。在郭耀名的计划中，2011年光耀的计划销售额为100亿，未来三年目标是200亿。在同行竞争中，今年跻身前100强，未来达到全国30强或50强。而为了实现这一目标，光耀计划在三年内上市。
发展隐忧
为了达成上述目标，今年光耀同时开工了十多个项目，其中千亩大盘不低于8个。
“这有点大跃进的味道。”一位业内人士对本报记者表示，在其看来，如果早几年，光耀的目标有可能实现，但在目前调控的局面下，这一目标多少有些不切实际。
在外界看来，这是小马拉大车。一是光耀只是一个城市开发商，2010年12个项目有10个在惠州，销售额的绝大部分也产自惠州，光耀自身不具备在全国大规模开发的能力与经验。二是在宏观调控下，如此庞大的开工需要大量的资金支持，一旦资金回笼出现问题，光耀的资金链将面临问题。
上述人士称，到目前为止，光耀的销售额在15亿元左右，回笼速度与去年相比已明显放慢，资金压力日益显现。尽管光耀三年前也谋划在A股上市，但受政策影响，已经不现实，从去年底到开始，光耀把目光投向香港上市，但也困难重重。
另一个隐忧是相对杂乱的产品线。
按照光耀的产品规划，光耀集团将围绕5条产品线进行：以荷兰水乡为代表的城市中高品质综合型大盘，主要目标为中高端客户，单位面积从几十至几百不等；以橙子、巧克力、财富公寓为代表的首次置业产品，满足青年人首次置业的梦想；以光耀城、荷兰小城为代表的自然景观产品；以雕塑花园为代表的跨界产品，设有空中格子、空中影视长廊、空中艺术馆等特定配套，为时尚、艺术界的小众群体量身定做；以翡翠湾为代表的豪宅产品，在城市资源丰富的地区，建设大户型的纯粹社。
事实上，如此多的产品线，几乎涵盖了所有的地产范畴，在国内大的地产公司中都十分少见。以国内大型地产公司为例，万科多年来一直坚守普通住宅领域，而金地则主打中高端住宅。
知情人士称，光耀的5条产品线差异性很大，互补性并不强，而且许多产品线都是新上的，没有成熟的开发经验。
光耀的城市布局也面临着问题。在光耀的百亿目标中，惠州区域公司和珠三角区域公司将承担60亿的销售额。另外天津、临沂各15个亿，杭州10亿。目前，光耀的大本营是惠州，而在惠州之外，光耀的项目位于天津、临沂和杭州等地。这些城市的共同特点是，投资客占据市场，刚性需求不强烈。
在光耀大约800万平方米的土地储备中，珠三角区域是大头，占一半，其中惠州区域占了（珠三角的）60%，主要分布在惠阳、大亚湾，而这些地方都是珠三角有名的空城。这是一个被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。在惠阳和大亚湾，白天宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；而当夜幕降临，华灯却无法初上，许多楼盘的空置率高达七成，有的高达九成。
事实上，惠州的高端地产商项目都在深圳销售推广，即便是非常低端的普通住宅也在深圳进行“拉客”，甚至不惜到深圳的大街小巷发放广告传单，推行疯狂的“人海战术”。
