日前，合生创展（0754.HK）发布年报，面对宏观调控，交出了平稳的答卷。
年报显示，合生创展营业额为143.79亿港元，同比增长28%，核心净利润为30.43亿港元，同比上一年增长34%。
为谋转型，不再单纯追求规模化效应，利润成为合生的主要诉求。同时，在香港资本市场摸爬滚打10多年的合生创展，在逐渐加大持有型物业的开发。从2011年开始，合生在北、上、广三地的主要的商业物业将进入招商阶段。
2011年，将是合生转型历程中重要的一年。
加大高端物业的比重
高端项目占比逐年加大是合生比同业利润高的主要原因。
合生霄云路8号是合生在北京的第一个豪宅项目。据称设计方案是由合生创始人朱孟依自己拍板，自步入豪宅市场之后，合生出产了上海的东紫园、东郊别墅、广州的帝景山庄等。2009年，合生创展明确了 “高端物业+高档住宅+高级商业”三大业务主线。
合生超大规模型楼盘逐渐变少。“由于城市核心区土地越来越稀缺，加上地方政府逐渐成熟和位势改变，以往通行的大规模造城已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”合生创展总裁薛虎如此表示。
合生过往的优势就是在一线城市的边缘地带拿大规模以平方公里计的土地，通过城市自身的发展和公司对区域的孵化，将这些地块变成核心地块。合生原本绝大部分的土地都位于一线城市，较为适合开发高端住宅，近一两年，合生将触角延伸到大连、宁波、杭州这类核心城市辐射的二、三线潜力城市。合生认为，这些地区能够在一线城市优质土地获取难度增加和调控深化的情况下，提供更快速的周转和现金回流，助推业绩增长和财务稳健。
合生着力于在一线城市和经济发达的二、三线潜力城市开发高端物业。
去年下半年以来，合生在土地市场的一系列动作正是这一思路的展现。
2010年9月8日，浦东三林集镇A14-1地块出让吸引了包括绿地集团、仁恒置地、合生创展等4家公司竞拍，合生创展最终以14.51亿元获得该地块，楼面地价为20870元/平方米，溢价率72%。此前的9月1日，合生刚以12.46亿元摘得上海广富林2-5号地块，溢价率达131%，楼面地价为16488元/平方米。合生创展一周内两次拿地总价超过30亿元。业内人士称，浦东三林集镇A14-1地块是三林地区为数不多的优质宅地，具有先天优势。从目前规划以及成熟的配套来看，该地块属于中环附近稀缺的住宅地块。
按照合生的披露，从获得合约销售额比例较大的项目看，合生创展销售楼盘基本都是城市中心住宅、别墅或者城市郊区的偏高档化楼盘，从销售产品结构和单价看，该种楼盘的比重在加大。
合生创展总裁薛虎曾对记者表示，不同公司的价值侧重点不同，与一些注重周转、现金流和利润额的公司相比，合生创展更强调单位面积产出的最大化。
高端物业比重过大，会存在周转率相对较低的问题，特别是在宏观调控不断和强度空前的2010和2011年。对合生目前拥有的3000多万平方米的土地储备，香港的券商分析师认为合生必须在周转率和利润率之间取得一个平衡点。
标准普尔认为 ，投资者对合生会关注是在执行能力上，特别是销售表现。
2011的商业地产
为获得持续稳定的现金流收入，合生正积极向香港同业靠拢。
2010年8月，合生以37亿元的价格收购位于广州海珠区一幅商业地块，总建筑面积50万平方米，折合楼面地价7400元/平方米。此前，合生土地储备平均楼面地价约为2000元/平方米，11月3日，合生创展以68.75亿元人民币，收购北京市通州区的两个商业地产项目，11月4日，合生创展又以15.59亿元购入上海金山新城区E25地块的一幅商住用地。
合生将数百亿投入到持有型物业的开发上，不仅是资金的投入，合生在北京成立了专门的商业管理部门，聘请高力国际、惠润等专业机构担任顾问。据合生创展总裁薛虎透露，合生还从万达、外高桥等商业开发见长的公司聘请了很多员工。
“商业地产的布局是预见性的，这些商业项目不仅为集团提供了稳定的现金流和合理的资产负债状况，也在未来行业调整深化的前景下，为合生保持稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。”薛虎对本报表示。
目前，合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一、二线城市核心地段已逐渐形成相当规模的商业地产布局，包括北京东方文化项目、北京德胜大厦项目、天津合生国际大厦等。
合生在做大规模的持有型物业开发前，在社区配套上已经拥有一定的经验，譬如京津新城就有星级酒店，娱乐场所等配套商业。
合生将自己的持有型物业分为三种类型，一种是邻里型的商业项目；第二类产品是一些大型ShoppingMall；第三类是写字楼。
写字楼方面，合生在北京开发的写字楼是在合生国际大厦和合生德胜大厦，这两个项目平均体量都在六七万平方米，这类物业也是合生未来发展的主流产品。
业内人士告诉记者，单是在北京，合生在未来一两年有7个面积较大的商业物业落成。
合生创展位于北京、上海等一线城市核心地段的近40个商业地产项目将逐步落成。合生创展预计，未来3年内商业地产项目的业绩贡献度将达到30%。
