二十六弹指一挥间，招商地产（000024）一直实践着招商局蛇口工业区创办人袁庚老先生倡导的“将蛇口建设成最适合人类生活的地方”理念。今天，可持续发展的理念已融入招商地产的血脉。在走出蛇口，走向全国的新阶段，招商地产将进一步拓展“绿色地产”，并将视之为永恒的信念和使命。在招商地产董事总经理林少斌看来，绿色地产是招商地产践行企业社会责任的具体行动和重要内容之一。
问：您是如何理解企业社会责任的内涵的？
林少斌：招商地产要比任何时候都更加注重人与企业的和谐；股东利益与劳动者利益的和谐；企业经济指标与环境保护指标和谐；企业的发展与社会责任的和谐。招商地产将绿色地产的实践视为履行社会责任最直接的载体。
在历经二十六年的建筑生涯之后，招商地产正在将更为复杂意义上的绿色生态与社区综合运营运作于产品与公司自身的建设。在此基础上，2009年，招商地产正式提出了“绿色公司”的概念，此种概念正是建立在公司，以及产品的可持续发展基础上的系统性运营模式。正如招商局老董事长袁庚所言：“自然生活 天人和谐”。
问：招商地产早在2002年就提出了“绿色地产”概念，你们自身是如何理解绿色地产的？
林少斌：绿色地产的核心理念是尽可能地保护环境，尊重自然，节约资源。绿色地产绿色代表健康，代表和谐，绿色地产就是符合可持续发展理念的开发活动，也就是开发中把经济效益、社会效益和环境效益三者结合起来，在一定舒适度条件下，在建筑的全过程中实现对环境破坏最小，创造健康自然舒适的家园。绿色地产不仅要为人们提供健康舒适安全的居住生活和活动空间，满足人们的生理和心理的需求。
招商地产历来在文化上就有尊重环保的理念，并自觉把这种理念融入到每个具体项目之中，比如街区保护、既有植物保护以及原有古树木的保存。尤其是在绿色建筑技术应用方面，招商地产一直比较领先，我们的泰格公寓是国内最早拿到美国绿色建筑委员会LEED银级认证的项目。
问：招商地产的绿色建筑涉及范围非常广，不同的建筑在节能方面有哪些不同的侧重点？
林少斌：招商地产开发的建筑囊括了写字楼、酒店、住宅及工业园区各种形态，根据不同的建筑特性要采取不同的节能技术，此外还要根据建筑所处的地理位置因地制宜。在整个绿色生命周期中，我们的角色是做一个绿色建筑产品，卖给消费者，指导他们使用绿色节能的技术，实现建筑节能；其二，我们将自有技术运用到自有物业中。比如泰格公寓、南海意库都是招商地产自有的物业，我们建造了它，也要运营它。通过绿色节能技术的运用，我们能将能耗降下来，从而把运营费用降下来。
比如泰格公寓是酒店式公寓，入住的旅客大多白天出去，晚上回来，每个房间因旅客的使用习惯不同，用电负荷都不太一样。这与写字楼是有明显差别的，写字楼的照明要求不同，人的密度远大于酒店，对空调的用电要求有很大不同。所以，我们会根据建筑不同的使用特性，选用不同的绿色技术组合，来实现最优的节能效果。又比如商业项目花园城中心，我们目前对它的诊断是用电负荷偏大，我们现在就是要加一个控制系统，先查到哪些环节耗电偏多，再采用一些针对性的节能技术，把能耗降下来。
问：经过几年的实践发展，招商地产的绿色地产与当初有哪些不同？
林少斌：提出绿色地产概念至今，我们也一直在摸索过程中，努力寻找答案，但我们没有一个恒定的答案能把绿色地产说的非常清楚，到底绿色地产是做什么，这也是大家的一个疑问。为什么没有答案呢？
首先，2002年提出绿色地产概念的时候，招商地产是扛旗的。我们在研究一种模式，而不是有一种现有的模式让我去追随。这两年大谈绿色地产，很多企业都是跟随。跟我们那时的起点大不一样。任何一个模式，都要经历一个从理论到实验再到实践再到规模化的一个过程。目前，招商地产的绿色之路已经从实验到实践的阶段。如果仅仅是一个绿色概念，我们不会大张旗鼓地推广，我们一直是在做体系研究，不是在包装一个概念。我们感觉到现在已经找到突破口了。
其次，提出绿色地产概念至今，我们自身的绿色地产体系也不断变化和提升。我们的绿色地产体系，已经从最初的狭义的绿色技术地产走向一个更广义的绿色人文地产。这个转变是思想体系上的一个突破。以蛇口为例，为什么大家都喜欢蛇口，因为这里有一种家园的感觉，有一种归属感，这也是绿色人文的表现，反过来你就会去爱护她。现在我们反而觉得，绿色地产概念已经不是一个纯技术概念了，通过技术去实现节能标准仅仅是一个方面，更多的还是要把这种理念移植到每个人的思想和行为中。这种行为从拿地开发到入住户入住，都需要有一种行为去约束，这才是更加恒久的绿色。
实际上，在提出绿色地产之前，招商地产一直在做综合社区开发。回头来看，现在国际上倡导的低碳化方式，跟我们综合社区开发模式是完全吻合的。我们现在在讲绿色的时候，我们更多的是植入了行为规范，把它推广到非技术层面。在这个阶段，我们该如何让绿色人文地产与品牌、项目相结合，都需要做出做好好研究。
问：招商地产率先提出绿色地产的动因是什么？
林少斌：当初我们提出绿色地产概念时，外界都难以解，实际上，这里有三个基本演变阶段。最初，招商地产认为这是一个地产开发商的责任；再往下做的时候，我们发现这种绿色存在巨大的市场需求，而我们希望自己的产品也能符合这种市场需求；当企业发展壮大后，我们又在思考企业发展方向和终极目标，最近招商局集团总裁傅育宁提出要“以商业运作的成功推动社会文明的进步”。今天可以看到，我们把绿色技术扩展到绿色人文层面，就是体现了要招商地产“以商业运作的成功推动社会文明的进步”的企业理想，并一直努力需找企业发展和社会责任之间的契合。
问：从绿色技术地产转向绿色人文地产，是否意味着你们减少了技术投入？
林少斌：这两者并不矛盾。提倡绿色人文，是为了使绿色技术的效用最大。要达到真正的节能环保，最根本还是要改变人的观念和使用习惯。我们会把很多成熟和便捷的技术运用到住宅建筑中，会把一些需要一定维护能力的技术运用到住宅公共部分和自持物业中。培养大家的绿色意识是个循序渐进的过程，也需要全社会的共同努力。另外，我们会加大了绿色技术的投入，我们不堆砌技术，我们很多技术已经常规化，常规化的技术都写进技术规范，变成企业的常规行为。在技术层面上，我们要求各地的每个项目必须达到国家规定的绿色一星标准。
问：招商地产认为目前国内绿色地产发展主要面临哪些问题？
林少斌：绿色产品和绿色技术选择覆盖面非常广，欧美国家在某些单项绿色节能技术突出，但整体都比较成熟的并不多见。而国内大多数地产开发商更多的是完全复制国外绿色建筑技术，而忽视了因地制宜。刻意追求技术节能，反而会带来不节能，为了大力技术投入而消耗的社会能耗可能会更大。现在有一些宣传上很高端的项目，由于使用了一些“高能耗”的节能技术，反而大大提高了投入成本和使用成本，我们不提倡过多的使用这样的技术。
实际上，绿色建筑技术已经不是根本问题。单项技术人人都能做，而招商地产的优势在于绿色技术的组合集成能力。这种技术集成的好坏不是简单的技术问题，还要取决于你的理念。我们绿色地产模式一直坚持务实适用原则，少花钱，办实事，不盲目求营销推广的亮点。
在绿色建筑发展比较好的欧洲，政府支持，从老百姓到开发商，在观念上基本接受了绿色建筑的观念，形成了良性循环，消费促进绿色产业发展，绿色产业发展成果又不断回馈市民。因此，意识提高是第一步也是最重要的，要想扩大公众参与面还需要做很多。
首先是政府对绿色建筑的大力支持。对于绿色建筑，不但在地价、财政税收上予以优惠，对于购买、承租绿色建筑单元的住户和办公用户也给予政策上的优惠。任何新生事物，在起步时都会显得蹒跚，如果没有扶持，就会摔跤。对于处于市场经济条件下的消费者而言，单纯要求其尽责，而不减负是一种苛求。
其次，绿色建筑标准的制定完善。近年来，许多国家制定和发展了各自的绿色建筑标准与评估体系，如美国的LEED绿色建筑评估体系、英国的BREEAM、日本的CASBEE等。其中，LEED以其实践性特征和较高的市场接受度，成为目前国际上最具影响的绿色建筑评估体系之一。但是这些标准不能替代符合中国国情的评价体系，应该在中国政府主导下，专家学者参与，借鉴已有的成功案例，充分听取企业意见，早日制定符合中国国情的绿色建筑评价体系。也可以由行业领先者制定标准，与国际先进标准对标，对绿色建筑进行评估。标准的完善与执行，才能让市民放心消费，而不被打着"绿色建筑"旗号的房地产商所蒙蔽。
第三，扩大产学研的参与面，促进技术提升。积极举办论坛、展会、大奖赛，吸引更多人参与关注绿色建筑。目前随着各种建筑节能与可持续发展技术的研究深化，有越来越多的技术能够在目前的绿色建筑实施中采用。例如蓄能技术；太阳能热水技术；高效热泵技术；辐射采暖与空调技术；相变墙体技术；高隔热建造技术；生态污水处理技术；建筑的集成化设计等等，要让这些新技术有展示、应用的机会。更多节能、减排新技术的运用才能更好地造福人民。
第四，加大宣传。把绿色建筑的功效量化，由于建筑成本的提高导致表面上消费成本的提高，会让消费者踌躇。那么就有必要量化宣传，将传统建筑与绿色建筑的使用成本进行数字对比。如某项绿色建筑达到了65%的节能效果，每平方米的成本增加130-150元。在5-7年左右收回“初期成本”。据美国相关机构测算后的数据显示，“初期成本”只占到房屋生命周期成本的5%至10%，而耗能和维护成本占到60%至80%。这种巨大的成本优势，在推广绿色建筑时必须拿出具体的数据来证明，让公众直观意识到绿色建筑的优势。
第五、公众参与决策。小区的规划、布置、配套、节能安排充分听取公众或者目标消费群体意见。选择绿色建筑就是选择节能、高效、健康的生活方，告别浪费。
