根据市政府的工作部署，我局积极开展《汕头市乌桥岛片区改造控制性详细规划》的编制工作，现已完成该规划草案，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定，现将上述规划草案在市政府门户网站、市城乡规划局公众网站(公示时间2010年10月28日至2010年11月27日)。

有关上述项目的详细信息，可到汕头市规划局综合科(黄山路32号投资大厦4楼，电话88787920)或汕头市规划局网站查询。

凡与上述公示事项之间有重大利益关系的，可在公示之日起30日内向市城乡规划局(法制科)提出申述(申述采用书面形式。个人申述材料应亲笔签名并附身份证复印件；单位申诉材料应由法人代表及单位签章)。逾期未提出的，视为放弃上述权利。

特此公告。

联系人：陈业伟

联系电话：88787920

监督电话：88787909

汕头市城乡规划局

二〇一〇年十月二十七日

汕头市乌桥岛片区改造控制性详细规划(方案)

简要说明

一、现状概况——优美滨水环境与破旧岛上建筑

1、区位分析

乌桥岛位于韩江支流梅溪河的下游地区，四面环水，为梅溪河两条支流所围合而成，用地呈雨滴状，总规划面积为58.23公顷。环岛水体属于排洪水道，水质优良、环境优美。

2、现状概况

乌桥岛的陆域面积为47.38公顷，其中居住用地21.70公顷，占45.80%；工业用地13.33公顷，占28.13%。工业仓储用地主要集中在岛外围沿梅溪河地段，岛上现有海霸王食品公司、保险粉厂、毛巾厂、酱油厂、塑料厂、面粉厂等近20家较大工厂。居住用地除了少数已改造以外，大部为低矮平房。公共建筑主要沿韩堤路和二马路布置，有存心善堂、同平中学、红桥一小、红桥二小、红桥三小、公安消防市区二中队及水上中队、海霸王中国总店、乌桥综合市场、廻澜市场等企事业单位或公共服务设施。在乌桥岛西端，结合堤围水利建设，已建设观光堤围，设置景观平台和亲水平台，建设有休闲廊道、麻菇亭、健身卵石道等设施。

3、现状建筑质量分析

乌桥岛现状总建筑面积约53.71万平方米，其中居住的建筑面积35.84万平方米，占66.73%；工业仓储建筑面积为13.40万平方米，占24.95%；市政、公建建筑面积为4.47万平方米，占8.32%。

其中，80年代以后新建的建筑质量外观相对较好、布局较齐整的建筑共12.5万平方米，占所有建筑的23.31%；质量较差、外观破旧或临时搭建的建筑物所占比例较大，共41.19万平方米，占所有建筑的76.69%。

4、存在问题

◆ 居住建筑安全隐患大，居住用地改造难度大：乌桥岛居住建筑中大部分为危旧建筑，危旧建筑占所有居住建筑75%以上，存在严重安全隐患。居住用地21.70公顷，居住建筑面积35.84万平方米，居住用地平均容积率为1.65。由于居住建筑多为2－4层的旧建筑，其平均建筑密度达到60%以上，建筑密集，环境恶化。高容积率高密度的旧居住地块带来了用地改造单位赔偿成本的增加，大大增加了乌桥岛片的旧城改造难度。

◆ 工业用地零散分布，滨水环境效益未能凸显：乌桥岛工业建筑中大部分为低矮旧建筑，此类建筑厂房12.6万平方米，占所有工业仓储建筑的94.0%，有整体置换搬迁的条件。大量经济效益不高的工业厂房占据了沿河自然条件优越的地段，影响了土地区位效益的发挥。工业用地和居住用地混杂，严重影响居民的居住环境。

◆ 生活配套严重不足，基础设施水平亟需提高：乌桥岛公共建筑中，中小学的建设要求远远达不到规范要求。其他片区服务、活动等配套设施不能满足居民日常生活的需求。市政基础设施建设薄弱，部分道路建设和居住小区在标高、排水体系上衔接不力，常有水浸现象发生。片区内部道路网结构形式单薄、层次性差，有许多路为断头路，对外围城市道路的依赖性极强，而片区外部的道路都是汕头市主要的对外交通干道，容易影响全市的道路网的畅通。

二、规划理念——栖水而居，打造怡情商住综合岛

1、上位规划

根据《汕头市城市总体规划(2002－2020)》，乌桥岛规划为居住区；除保留海霸王等个别工业地块以外，其余用地规划为居住用地、绿化、配套等用地。

从区位来看，乌桥岛位于粤东韩江支流梅溪河的下游，与旧城区隔河相望，汕头旧城具有文化优势(旧城风貌集中体现)和传统商业优势(曾经是汕头的商业中心)的市级次中心，是汕头城市历史文脉和商业传统重要的载体，以商业、居住、旅游、文化、娱乐和行政为片区主要职能，以城市传统商业结合旅游、文化、娱乐多种功能。由于乌桥岛毗邻旧城区，环境优美，有补充程承担部分次中心的服务功能。

根据《汕头市梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划》，梅溪河沿岸带状绿化作为汕头市主要城市级绿化之一，是城市绿化系统重要的组成。乌桥岛是梅溪河沿岸绿化的组成，承担了重要的城市绿化功能。梅溪河内河岸线规划以改造、整治、保护为主，逐步建设内河景观游憩风光带，适当发展旅游、娱乐、游憩、运动等相关城市功能，乌桥岛有条件利用滨水景观，配置运动场馆、休闲场地、文化设施等，弥补旧城片区娱乐、运动设施配置偏不足的缺陷。

规划应逐步改变内河生产岸线为生活岸线，沿线建设绿化带，整治水环境，改造堤岸形式，在用地条件成熟的地段建设滨水公园，使乌桥岛环岛水体变为蓝色与绿色长廊，成为城市最具活力的景观地区之一。本规划旨在通过对乌桥岛发展目标与理念的探索，描绘乌桥岛未来发展前景，为促进乌桥岛的市场化经营改造起抛砖引玉的作用。

2、功能定位

根据汕头市居住小区发展趋势和城市环境的综合需求，兼顾乌桥岛地区改造赔偿的实际难度，确定乌桥岛居住区发展目标为：以滨河水景为依托，以大面积绿化为亮点，建设“全岛总体低密度、开发地块高容积率”的高层江景居住小区。

结合对规划片区的发展前景分析、相关规划分析，将乌桥岛的功能定位确定为：汕头市旧城区北部重要的综合改造区，具备商业服务、文化休闲、绿化游憩等综合功能的滨水居住区。

结合对规划片区分析，乌桥岛的规划理念为：栖水而居，打造怡情商住综合岛。

3、规划目标

(1)栖水而居，实施用地功能的置换

梅溪河沿岸是汕头市中心城区景观构成的重要元素，对丰富城市景观具有重要价值。规划对乌桥岛全岛工业企业进行用地功能置换，在河岸沿线规划建设公共服务和休闲游乐设施；利用梅溪河天然水道，与新型现代化城市景观的充分结合，营造栖水而居的生活环境，实现生态环境和社会效益的双赢，使乌桥岛成为未来城市发展的亮点片区。

(2)复合空间，打造全方位观水美景

针对乌桥岛的现实情况，规划运用“人车分流、空间复合”的理念，采用“多空间复合利用”的紧凑型建设方式，将居住用地开发和绿化公园建设、堤围建设、道路建设综合考虑，达到人车分流、空间多途径利用的效果。通过复合空间的利用，打造全方位的公共观水景观，增加乌桥岛的整体环境效应，大大提高片区改造的社会效益和经济效益。

三、用地布局——活力商业与水景住区相得益彰

1、发展规模：塑造约3万人的怡情岛居

乌桥岛陆域总用地面积47.38公顷。通过改造，将提供可开发居住用地约20公顷，按高层建筑小区用地10～15平方米/人计算，约容纳居住人口3万人；片区中住宅及商住用地约30公顷，平均容积率取4.0，总住宅居住面积约120万平方米，按汕头市近期人均住宅30平方米计算，约容纳居住人口3万人。

2、布局结构：南商北居、动静相宜

规划以环岛水体和中心公园为内外核心，所有居住用地成环绕状布局，通过改造整治，形成“环河绕绿”的岛状居住区。保证每一个居住地块都直接能够面河、面公园，最大程度的提高居住用地的价值。全岛形成“南商北居、动静相宜”的空间结构。

(1)活力商业——具有浓郁南国风情的核心服务游憩区

乌桥岛公共服务设施数量不足、标准偏低，基础设施建设薄弱，内部道路交通压力大。规划应提高公共设施用地比例，提高片区的商业服务、文化娱乐、娱乐休闲功能，形成与旧城公共服务设施对接的配套体系。根据乌桥岛四面环水的特色、历史沿革及现状商业基础，结合梅溪河的南道水体，在二马路以南地块塑造具有浓郁南国风情的核心服务游憩区，包括中轴商业广场、中心商业服务区、中心文化服务区、滨水酒吧一条街等。规划将二马路建设为商业步行街，两侧规划布置商业用地、文化娱乐用地和公共绿地，建设具有潮汕特色集商业、文化、休闲的特色商业街。

(2)怡情岛居——拥有优美滨水环境的栖水高尚居住区

规划在二马路以北片区塑造约3万居住人口的栖水高尚居住区，住区拥有优美的滨水环境和观水、赏水的独特条件。在环岛路两侧规划10-20米的绿化带，结合堤围水利建设，建设观光堤围，设置景观平台和亲水平台，建设有休闲廊道、凉亭、健身卵石道等设施，营造环岛绿色廊道。在乌桥岛东、西两端分别规划大面积的桥头公园和广场，规划布置文化广场和体育广场等供市民休闲娱乐的开放空间，建设文化区、休闲娱乐区、沿江垂钓区和全民健身广场等文化娱乐、体育休闲项目。

3、用地构成：提供超30公顷的可开发用地

规划区陆域总用地47.38公顷，按照计容计算标准的各项用地见下表。

规划提供可开发用地为29.71公顷，其中，住宅计容用地为19.64公顷，居住配套设施计容用地为5.52公顷，商业开发用地(包括商业、酒店业、文化娱乐业用地等)为4.55公顷。

备注：可开发用地为29.71公顷。

四、道路交通——以双桥和环岛路解决交通问题

1、现状交通分析

近几年来，乌桥岛的道路建设较慢，除同济直路扩建和进行解放桥加固，以及高架穿岛而过的西港高架路以外，道路交通建设相对滞后。目前，乌桥岛通过四座桥梁与周边地区联系，它们分别是解放桥、迴澜桥、光华桥、同济桥；岛内主要有火车路、同济直路、二马路、三马路、北海旁路、北堤旁路、同济三直路等道路。

表4-1   乌桥岛现状道路一览表(建筑红线间距离6米以上)

2、交通系统规划

规划环岛路(道路红线宽度为25米，控制10米道路绿带)，二马路(按25米控制)、同济直路(按30米控制)、火车路(按40米控制)。另外，区内还有西港快速路从西侧穿越。通过城市主干道、城市次干道和城市支路三级路网，形成区内顺畅、便捷、灵活的道路系统。

为保证城市绿化用地最大程度被公众享用，规划在沿河道路预留特殊断面。乌桥岛环岛路在道路红线外控制10米绿化带，绿化带结合道路人行道以及两侧建筑退红线形成集人行、停车、景观一体的特殊景观带。

规划将二马路改造为分时段(或夜间)步行街，以商业、绿化、广场连接，提高乌桥岛的商业功能，塑造“商岛”、“休闲岛”的良好景观形象。

本次规划中的居住区内部将作为弹性控制道路，在具体修建性详细规划中细化。

规划结合汕头公共交通规划，将城市公交线路延伸入园区内的城市主、次干道，在城市干道沿线设置公交停靠站点。规划集中配置社会公共停车场，满足核心服务游憩区的停车需求。其他居住地块、商业地块在建设过程中必须按标准设置内部停车场。

根据《汕头大围达标加固可行性研究报告(2003年)》，按现状控制乌桥岛堤线，堤后控制宽度10米的防汛抢险公路兼作交通道路，并控制10米宽的绿化带作为护堤地。乌桥河航道技术等级按内河IX级控制。

五、绿地系统——滨水绿化空间与环岛绿道相融

绿地系统的设置直接关系到改造后的整体环境，是拍卖用地能否吸引投资和居民住宅愿望的关键。规划通过大面积绿化提高环境质量，提升开发档次。规划区域内公共绿化采用高指标，成为中心城区内绿化指标最高的居住区，结合沿河水体景观，形成全城独一无二的亮点地区，并保障主要居住开发地块在小于200米的范围内都能找到沿河市级公园或小区级公园进行活动，最大限度的提升拍卖地块的价值，吸引市场投资愿望和居住购买愿望。

1、环河绕绿的滨水绿地系统

结合规划区总体布局结构及自然环境特色，利用四面环水的自然条件，点线面结合形成完整的绿地系统，为社区居民营造一个良好的工作生活环境。将绿地系统规划与景观控制、环境保护相结合，使人文景观和自然景观相互融合，提高城市生态环境质量，形成独特的绿化特色。所有居住地块都是环河、面中心公园进行布局，保证了每个居住地块都是绿化直接收益地区，并且都能享受到优美河景，围绕形成环岛居住区。保证每一个居住地块都直接能够面河、面公园，最大程度的拉动了改区域土地价值，有利于土地拍卖的运行。

2、环岛绿道的亲水游憩空间

规划形成环岛绿道、西端景观公园、中心商业广场等构成的游憩空间，形成面状游憩开放空间。

根据乌桥岛四面环水的特征，规划沿环岛路建设带状绿地。其中，面水一侧绿带适当安排部分硬地、小品、坐椅，配置部分体育娱乐设施，营造局部亲水空间，形成以运动休闲为主的游憩绿地；面用地一侧绿带和道路步道一体建设，以绿化为主、配合部分停车，配置树种以具备一定观赏性的树木为主，起着减少道路扬尘，美化街景的作用，满足沿街地块开发商业服务、绿化游憩的需要。

六、指标控制——破解拆建矛盾，盘活城市资产

1、经济估算

根据现状摸查，乌桥岛片区改造涉及置换工业用地13.33公顷(200亩)，涉及工业建筑12.93万平方米；须拆迁较新的民用建筑6.75万平方米，拆迁较旧的民用建筑27.24万平方米，合计拆迁总面积达到46.92万平方米。对于工业用地，需确定收购置换成本，应根据工厂区位情况、现状生产情况、社会效益情况、员工数量情况、建筑质量情况等多方面综合来确定收购单价。对于住宅建筑拆迁需确定赔偿单价，一是基本参考汕头市其他旧城片区拆迁赔偿价格，不能与现行市场价格存在太大偏差；二是体现和谐社会的原则，赔偿价格要能够解决经济困难、住房面积小、房屋危旧的居民的居住出路，赔偿数额要以基本可以购买小户型经济适用房或二手房为基准，避免引起社会矛盾。根据本规划，改造后的乌桥岛可提供超30公顷的可开发用地(包括住宅用地、商业用地等)。结合拆建两方面因素及盘活城市资产方面进行综合考虑，建议可开发用地按400－500万元进行出让。

2、规划指标控制

(1)容积率控制

根据本规划，改造后的乌桥岛可提供超30公顷的可开发用地(包括住宅用地、商业用地等)，规划改造后的新建总建筑面积约120万平方米，可开发用地平均容积率为4.0左右，全岛(47公顷)平均容积率为2.5，整体环境舒适。

为顺利推进改造，规划建议在居住区建筑容积率控制在4.5~5.0左右，建筑密度严格按照规范要求控制，形成低密度高容积率的建设环境，吸引开发商投资，顺利推进片区的改造。

(2)建筑高度控制

结合乌桥岛四面环水的特殊地理环境，按照城市景观设计需求综合考虑片区建设的建筑容量，按“中高外低、疏密结合”的方式分布建筑。乌桥岛地区远离飞机主航道，建筑限高300米，建设高层住宅基本不存限制，但为了保证岛内建筑群的天际轮廓线符合住区舒适性的要求，规划在建筑高度上最高限制为120米。

七、实施建议——通过招牌拍实现整岛改造开发

1、推向市场，实现整岛改造开发

根据乌桥岛的现状情况，土地功能置换采用“转让”的方式会造成土地增值的流失，无法体现其市场实际价值。

梅溪河东岸南部的改造模式已经存在这样的经验教训，开发商用低于市场拍卖价的转让价将工业厂区置换为居住小区，目前已开发楼盘十几处，开发商没有从土地增值收益中拿出资金投资于片区外部环境的整治，沿河绿化、社区配套、小区道路等基本没有改善。土地增值没有得到真正体现，政府受益流失，公众利益得不到保证。因此，任何由开发商和厂方直接进行的转让方式运作，都无法保证公众效益实施的最优化和土地价值体现的公平化。

为实现片区改造后土地的真正效益，土地功能置换不能采用“转让”的方式，更不能采用单个厂房出让方式。应该是统一收购、统一规划、统一拍卖，通过拍卖实现其土地价值，增加收益，用于区域环境的整治和配套建设。

2、环境优先，打造滨水怡情岛居

汕头现有房地产开发市场沿沟(星湖公园等地)、沿内海(海滨路等地)的房地产销售市场较好，价格达到6000－8000元/平方米，而沿江楼盘缺乏，由于整治和开发方向引导的关系，汕头市目前没有一个真正的沿河沿江楼盘。梅溪河水体是汕头市现状主要建成区内唯一不排污的淡水河，规划片区毗邻梅溪河水体，环境优良，完全具备了沿河开发的潜在优势，如果规划合理、引导得当，其环境优势完全可以淡化其交通、区位方面的劣势，形成新的房地产开发热点，达到与沿沟、沿内海楼盘趋同的开发价格。片区整治要在内部实现经济平衡，其土地拍卖价格必须接近或超过汕头市北区、东区的房地产拍卖价格。因此，必须确保规划的统一性、整体性和高标准。如果片区利用沿河优势，将绿化比例提高至城市总体规划绿化配置要求(占建设用地12%)的两倍甚至更高，达到25－30%左右的城市绿地比例(不包括住宅小区内的内部绿地)，将使片区形成汕头市区内城市绿地配置非常高的一个区域，将大大增强片区与东区、北区房地产比较的竞争力，带动该地区房地产投资的市场需求，从而实现既定的土地拍卖价格。

3、适度突破，加快市场改造进程

根据经济分析，如果按现行《城市居住区规划设计规范(GB 50180—93)》所控制的住宅建筑容量指标(中高层建筑容积率不得大于2.4，高层建筑容积率不得大于3.0)运用到该地区中，难以为投资的开发商创造更合理和吸引的利润可能。规划片区改造采用“外松内紧”的方式，保证区域大绿化、控制建筑密度、提高地块容积率。在保证飞机航线净空要求的前提下，开发居住地块的建筑容量上给予适当放宽，高地价、现状高密度地区在改造时应突破现限制，地块的容积率按旧城改造的上限容积率5.0进行控制，才能吸引开发商投资，顺利推进片区的改造。由于片区未来整体环境整治将预留了大面积的城市绿地、河流水面，这些外部环境对缓解全片区综合建筑容量起到相当大的作用，局部开发地块容积率提高不会影响全片区的整体环境，有利于吸引投资建设，达到社会效益和经济效益的双赢。