2014年11月，国务院明确鼓励民间资本进入航天领域，参与国家民用空间基础设施建设。四年之后，星河产业集团（以下简称“星河产业”）投资的全球首个商业AI星座“星时代”首星——“星河号”发射成功。

这是星河控股集团（以下简称“星河”）首次运用卫星技术提升城市开发与运营水平。正如参与航天建设一样，以股权投资为纽带、以金融赋能，孵化创业企业、培育新产业，是星河产业打造“产城投融”的创新发展路径。

已在地产开发与金融领域布局许久的星河控股，正以地产开发红利投资发展产业，带动城市的创新升级。去年6月，星河控股将定位转型为“城市运营引领者”，构建“产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的自循环生态圈，深入参与城市化发展进程。

金融板块的保驾护航

从3月10日启动认购工作直至4月16日成功发行，由星河金融控股集团（以下简称“星河金融”）资金管理中心操作、星河旗下星河实业（深圳）有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司（以下简称“平安汇通”）打造的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”（以下简称“星河丽思卡尔顿酒店CMBS”）获得超额1.6倍的认购份数。

这是一款以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产的产品，合计发行规模为22.11亿元。

其中，优先级资产支持证券“星河01A”发行规模为18亿元，预期收益率5.10%，信用评级AA+，预期到期日为2031年4月15日。按照平安汇通的发行情况说明，总共有6家机构认购了全部优先级资产支持证券，投资者类型为商业银行及其他相关金融机构，最终优先级的发行利率达到5.10%，期限3年，创下2017年以来市场同等级信用主体发行利率新低。

时隔一个月，“星河丽思卡尔顿酒店CMBS”在深交所正式挂牌。这是继去年7月“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”发行之后，又一单由星河金融操作的资产证券化产品。

姚惠琼在受访时提到，此次利率创新低，一方面有赖于底层资产深圳星河丽思卡尔顿酒店位于核心区域，入住率和平均房价第一的优势，另一方面也体现了星河金融强大的资产管理运营能力。

星河在2009年抢滩布局金融领域，截至目前，星河金融资产管理总规模超400亿元，资产管理类型已经覆盖星河体系内购物中心、写字楼、酒店、商铺、住宅等8种资产业态类型，管理项目数量68个，产权面积近100万平方米。

早在去年，星河金融就提出要加快推进轻资产运营模式，资产证券化正是其中一个不可或缺的重要手段。“长远来看，金融板块在星河迈向‘城市运营引领者’目标中发挥重要的护驾作用，先服务于主业发展，通过服务主业提升金融能力、拓展金融服务领域，逐步成为星河新业务的拓展及利润贡献中心。”姚惠琼说，星河正在对目前标类产品进行探索，尝试范围包括CMBS、类REITS、长租公寓等。

区别于一般的金融机构，星河发展金融的特色在于，一方面，星河的金融业务围绕房地产主业，打造房地产全链条的融资产品体系，比如本次发行的CMBS正是融资体系中的一环；另一方面，围绕地产、产业、商置、物业等实体业务闭环，星河金融逐步形成权益投资类、债权投资类、基金管理类三大业务板块。

商业航天领域铺赛道

如果说，金融是构成星河“城市运营引领者”的核心能力之一，产业则引领星河深入参与城市化的发展进程。2018年10月29日，由星河创投已投企业成都国星宇航科技有限公司（下称“国星宇航”）设计研制的全球首个商业AI星座“星时代”首星——“星河号”发射成功，标志着星河首次尝试运用卫星技术提升城市开发与运营水平步入正轨。

据了解，“星河号”后续将与其他卫星协同工作，为星河提供多种应用服务，包括对项目选址、地块评估、基础设施规划设计提供支持；提升在建项目管理水平；为项目商业布局提供决策依据；通过最终链接人与星空提供更加安全、智能、科技的商住环境等。

“星河号”是星河产业在商业航天领域的试水。作为星河产业旗下基金公司，星河创投以星河产业自主或联合设立的产业基金为主，整体规模超过50亿元，通过星河领创天下定向投资人工智能、航天航空等产业，目前在商业航天领域已投资国星宇航、天仪研究院、星际荣耀三家公司。

星河产业集团副总裁、星河创投CEO阎镜予说，商业航天领域市场很广阔，但是马很少，是一个很适合铺设赛道的行业方向。

以“产权/租金/服务换股权模式”孵化创业企业、培育新产业，这是星河领创天下进行资金链、产业链、创新链深度融合的一个路径。这个定位为创新创业服务平台的双创社区是星河产业的一大产品形态，目前已孵化超过200家创业团队，其中15家团队估值过亿元。而以星河领创天下双创社区为代表，星河产业目前已布局深圳、成都、重庆、珠海、普宁等城市，管理运营面积约6万平方米。

除了双创社区之外，五年前正式进军产业领域的星河还拥有产融联盟新城、特色小镇等其他产品形态。

深圳星河WORLD便是产融联盟新城的典型代表。阎镜予称，运营产业园区，发展到一定阶段后，其实是做一个联盟，做一个生态，做一个圈子。深圳星河WORLD总建面约160万平方米，总投资额逾150亿元，聚焦战略新兴、人工智能、航空航天、文化&创意等优势产业。一方面，项目利用内部自然环境，建设了全天候24小时的海陆空人工智能测试场，并通过专业化的论坛和交流会创造产业交流氛围；另一方面，星河产业在园区内扮演的是股东角色，提供现金投资和租金换股权两种投资方式；同时，作为深创投的二股东，前海母基金、国家中小企业发展基金的重要股东，星河产业通过基金投资的方式，帮助优质创新产业对接未来的融资需求。

截至目前，深圳星河WORLD园区内已签约企业超500家（含14家500强企业、30家上市企业），产业聚合度达77%。据测算，星河WORLD完全建成后，将为深圳龙岗区带来100亿元的新增税收，近1000亿元的年产值。除了深圳，星河WORLD也正在南京、天津、重庆、郑州等核心城市快速落地。

以南京星河WORLD为例，该项目由产业、商业、住宅、学校等五种不同性质的土地组成，是南京首宗不同性质土地组合整体打包招拍挂的案例。依托醇熟的“产城融投”运营模式，星河产业在顶层设计将积累的资源精准落位到项目各业态中，以超百亿的投资实力将项目打造成为玄武科创智造总部基地。

构建城市运营生态圈

星河WORLD是星河伴随着国家产业结构调整步伐，打造出来的全新建筑业态。在这个产城融合体中，聚集了星河多年来的业态组合——住宅、商业、酒店及其他配套服务。

以土地运营构建城市骨架，以地产开发红利投资发展产业、商业等多元化业态，这是星河的优势。

1995年，星河依靠住宅为起点踏上地产开发之路。当前，星河地产集团已开发面积超过5000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米，产品类型涵盖住宅、别墅、公寓、酒店、写字楼、商场等，已打造囊括总部系（世界级全生态商务群）、城心系（城市核心地段高品质住宅产品）、资源系（结合稀缺山水资源开发的高端豪宅产品）、精品系（城市次中心精心研发打造新移民生活产品）等。

以星河COCOPark、丽思卡尔顿酒店等地标商务为代表作的星河商置，则为上述的住宅业务注入更多附加值。目前，星河商置集团旗下包括商业、酒店及影院管理公司，其中商业自有面积超过100万平方米，管理规模超过200万平方米，已形成包括星河COCOPark、星河COCOCity、星河i－CO、星河COCOGarden等在内的商业品牌系列，并全面启动品牌管理输出；前述CMBS的底层资产隶属于星河酒店管理公司，旗下还有常州星河万丽酒店、深圳星河吉酒店、巽寮湾星河星温泉度假酒店、深圳星河东山珍珠岛酒店等。

作为特色显著的综合性企业集团，星河资产规模超千亿，布局逾二十城，由地产、金融、产业、商置、物业融合构筑的生态圈良性运转，完成了从扎根城市到与其共荣的蜕变。从地产开发到多元驱动，从建商住楼到发展产业，从建设城市到运营城市，星河致力于以时代需要的方式，深度服务城市发展。