广州（楼盘）国规委近日发布的一则公告显示，位于广州天河奥体板块的帝景山庄就控规修改进行批前公示。根据公示内容，合生东宇地块（即帝景山庄项目）容积率为1.5，按照出让合同约定的容积率，整体计容建筑面积修改为328934平方米，平均容积率由0.5修改为1.5。

其中，已实施建设的东区AT1003015地块容积率由0.511修改为0.576，规划待建西区AT1003014地块未建的建筑量容积率由0.511修改为2.59，建筑密度由25%修改为30%，建筑限购由24米调整为60米。并在原控规的基础上新增中小学、幼儿园等公共服务设施配套。

显然，规划待建的规划西区地块是本次调整的重点，容积率大幅增加后，地块的建筑面积也从原来的51586平方米调整为261199平方米，产品也将由原来的别墅变成了洋房。

据时代财经了解，帝景山庄地块是合生创展于2005年获得，至今开发已经13年之久。十三年间，广州住宅均价从5千出头上涨到3.67万元，而本次调整容积率之后，西区地块的货值也将从51.59亿元翻倍至117.54亿元。

在合生创展那些开发多年的项目名单中，帝景山庄只是其中一个。亦因此，合生创展常常陷入囤地的质疑声中，但同时合生创展也在默默享受着土地增值带来的巨大收益。

帝景山庄身价翻倍

帝景山庄所在的天河奥体板块，一直都是广州的热点区域。2001年落成的广州奥体中心，一度是广州引以为豪的新城市标志，2004年广州申办亚运会的时候，最初的选址也是在奥体板块。之后，随着龙湖、金地、华润等大型房企进驻，奥体板块的发展逐渐成型。

或许当年是看中了亚运会将给奥体板块带来利好，合生当家人朱孟依做出了投资决定。2005年，合生创展一口气拿下了奥体板块的成片土地，项目命名为帝景山庄，定位为高端别墅开发。据穗国地出合同（97）316号《广州市国有土地使用权出让金显示》，该等土地的价格为4114.59万元。

2006年五一黄金周期间，帝景山庄正式入市，开始接受内部登记。在2006年的产品说明会上，合生创展透露，帝景山庄是天河区那两年来第一个纯别墅社区，总占地20余万平方米，别墅分为独立、联排两种，首期开发的东区别墅以联排为主，面积201-290平方米，西区以独立别墅为主，面积500平方米以上。

当年，帝景山庄东区联排别墅的售价约为1.2-2万元/平方米，目标客户是千万元以上身家的富豪。从2006年开始算起，东区地块上的别墅至今已经开发销售了12年。在这十二年间，东区别墅的价格已经增长了近10倍。最新数据显示，东区仅剩下430平的双拼别墅在售，毛坯均价达到10万/平方米。

随着东区别墅进入清盘阶段，西区地块的开发开始提上日程，但这块地，合生创展不准备建别墅了，于是就有了上述调整容积率的申请。

增加容积率的效果是立竿见影的。若按照原来的别墅规划，西区地块建筑面积为51586平方米，以目前10万/平的单价计算，这部分货值约为51.89亿元。但容积率修改后，西区地块的建筑面积将变更为261199平方米，增加了20多万平方米。

目前，帝景山庄周边在售项目包括华润天合、珠江花城、招商雍华府、龙湖首开天宸原着，该等项目洋房平均售价约为4.5万/平，照此推算，帝景山庄西区地块产品改为洋房后，货值将达到117.54亿元，增长超过一倍。

这是一笔划算的生意，开发了13年的帝景山庄不仅仅实现了土地升值带来的巨大收益，同时还将得到规划调整带来的利好。而这种事情，是罕见的。

谈及帝景山庄此次调整容积率，中原地产项目部总经理黄韬直言，虽然历史上也曾出现这种事情，但都是极个别的案例，绝大部分的情况下都是不可以随便调整的，否则规划就乱套了，“帝景山庄这次调整，不排除同时增加了一些公共设施的建造或者政府本来对该片区有调整”。

据时代财经了解，在广州国规委的公告中，并没有告知帝景山庄容积率调整的原因，但其中提到容积率调整后，西区地块将在原控规的基础上新增中小学、幼儿园等公共服务设施配套。这或许是合生创展需要付出的代价之一。时代财经就此事致电合生创展相关负责人，但至截稿前未收到回复。

合生创展“囤地术”

1992年，邓小平南巡为中国新一轮改革揭开了序幕，已经顺利取得香港永久居住权的朱孟依看到了内地的发展商机，与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办了合生创展集团公司。没有人知道在此之前，朱孟依在香港呆了多久，但在房地产开发上，朱孟依深受港资慢开发模式的影响，并持续至今。

通过“囤地、慢周转”的开发模式，最大限度获得土地或物业升值带来的收益，是港资开发商长久以来的赚钱之道，典型如李嘉诚。而在合生创展25年的房地产生涯中，这样的例子也不在少数。

2001年，子公司广州合生骏景房地产公司以每平方米建筑面积不超过800元的价格取得“骏景加油站地块”（合生骏景广场），期间合生创展通过巧妙运作将地块从工业用地转换成了商业用地，之后又陷入与广州市天河科技园建设总公司的土地争夺战中，在各方博弈中，地块最终于2011年底左右才正式进入开发阶段，该项目目前处于清盘阶段，均价已经达到4.3万元/平方米。

在北京（楼盘），合生创展落下的第一个项目--合生德胜大厦，从2006年拿地一直到2014年仍未入市，目前公开资料并未找到该项目何时开始销售，来自北京乐居的信息显示项目已经售罄，但无没有具体价格。若售罄，目前该片区写字楼单价约6万元/平方米。

2010年通过收购而来的北京合生麒麟公馆项目同样陷入了开发缓慢的质疑，有限的消息显示，该项目于2016年12月才开盘销售，目前已经售罄，但无具体售价，附近在售的珠江四季悦城公寓目前售价为4万/平方米。

大量低价且地段较好的土地，一直都是合生创展引以为豪的，尽管甚少出现在公开招拍挂市场，但截至2018年上半年，合生创展仍持有2936万平方米的土地储备，主要分布在长三角、珠三角、环渤海地区的一线及周边城市，其中住宅占比约60%。合生创展称，该等土地储备可满足公司七至十年发展。

多年来，合生创展的毛利率也一直处于行业较高水平，2015-2018年上半年分别为24.6%、27.6%、34%、48%。

不过，通过慢周转来获取土地高溢价的开发模式也让合生创展在高周转盛行的地产圈中逐渐掉队，在2009年攀上150亿的规模高峰后，合生创展就开始进入下行通道，据历年年报显示，2010-2017年，合生创展的合约销售金额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、81.89亿元、92.28亿元。2018年上半年为62.35亿元。

然而，房地产业务的销售规模似乎从来都不是朱孟依在意的，曾经有分析人士指出，对于合生来说，土地被视为投资品，可以作为融资的抵押，也可以在现金流出现问题的时候开发回款。

另有一位从合生创展离职的中层员工曾透露，朱孟依在其他产业有大量投资，房产只是他一项资产。既然只是其中一项投资，那用慢节奏的开发换取更多利润，或是一个不错的选择。