8月28日，佳兆业集团公布了其截至到2018年6月30日的中期业绩报告。报告信息显示，上半年佳兆业实现合约销售额253.2亿人民币，同比增长12.7%；实现总收益约人民币150.28亿元，同比增长75.0%。公司毛利47.37亿元，同比增长约65.7%，但是毛利率则减少1.8%至31.5%。

佳兆业集团今年的业绩目标为700亿元，在房企纷纷进入追求千亿规模的当下，这个目标并不算苛刻。但半年已过，佳兆业的合约销售额为253.2亿元，年度目标完成率仅为36.17%。对佳兆业来说，下半年并不轻松。

增速缓慢，押宝旧改项目

佳兆业也有一颗冲击千亿规模的心。2015年，佳兆业的财务问题集中爆发，成为首家美元债券违约的中国房地产企业，且多家金融机构向法院申请查封佳兆业资产，公司一度停牌。接盘佳兆业的融创董事局主席孙宏斌则在事后公开表达了对佳兆业的不满：“刚刚接触时，佳兆业披露的每股净资产约4.5港元，我收购价格是每股1.8港元，总共约3亿美元，但走进一看，佳兆业每股价值几乎为零。在我看来，佳兆业债务混乱，根本理不清。”

挣扎两年后，情况终于有所改善。

2017年3月，在刚复牌的佳兆业在上年业绩会上，提出了3年达到千亿的目标。虽然前六个月佳兆业的销售规模同比增长12.7%，但这个速度同行业对比就显得十分缓慢，很多一二梯队房企增速都在50%以上。对于中型房企来讲，要想弯道超车只有增速更快。

佳兆业集团主席郭英成认为上半年销售增长是比较慢，一方面原因是货量不多，此外在一线城市里受到限价、限贷的影响。但他认为下半年的货量会比较大，希望能把销售目标补回来。

根据财报信息，佳兆业的合约销售均价同比增长了10.6%，达约每平米17880元人民币。公司认为这是得益于其深耕日益火爆的粤港澳大湾区市场，报告期内来自该区域的销售额占了55%，其中深圳市场贡献达37%。

佳兆业高层介绍，下半年佳兆业的可售货值为831亿，主要集中在三季度末四季度推出。其中，位于深圳的四个旧改项目总货值超过440亿，包括深圳坂田佳兆业城市广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、佳兆业盐田城市广场等。漫长周期的旧改项目终于陆续投入市场，佳兆业似乎还有完成销售目标的可能。

佳兆业在业内以“旧改之王”著称，在2018年3月的业绩说明会上，佳兆业高层表示集团手握占地面积2400平方米的旧改项目，主要分布在广州、深圳、珠海、中山，粗略估计的货值有1.5万亿。

旧改项目虽然利率更高，且成本较低，但开发周期长，需要不断注资且资金回笼缓慢，无法利用行业盛行的高周转策略。并且因为房地产行业的调控频繁，所以旧改项目更是面临很大的政策不确定性。对佳兆业来讲，虽然手握1.5万亿的的旧改项目，但半年营收只有150亿左右，现金压力不小。

在中报会上，郭英成表示虽然外界对旧改项目多有负面看法，但对佳兆业来讲，是在挖矿，并且是公司最有核心竞争力的一个板块。

从经营活动产生的现金流量净额来看，佳兆业2018年前六个月为-34.31亿元。而2017年年报中的经营现金流为-18.02亿元。这显示佳兆业面临着不小的现金压力。

负债高企却接盘中弘海南如意岛

自复牌以来，佳兆业的负债率一直居高不下。根据财报信息，截至6月30日公司负债共计1823.03亿元，资产负债率达84.96%。如果从房企常用的净负债率的角度来看，佳兆业更是高达258%，虽然比2017年末的300%有所下降，但是依然远超于行业平均水平。2017年房企的加权平均净负债率为88.73%。

佳兆业则在业绩会上多次提及今年最重要的任务是降低负债，短期负债是将净负债率降低到200%以下。集团主席郭英成表示为了降低负债，下半年不仅要提高销售，还要卖掉一些不是重点的资产。但哪些属于非重点资产，佳兆业表示没有确切定义，主要看合作方或价格。但如果是部署大湾区的，公司会更加谨慎出售。

近日，已沦为“仙股”的中弘股份频频吸引人眼球，先是发布公告称与凉茶企业加多宝集团签署债务重组协议，后又被加多宝打脸称并无此事。然而就在不久，债台高筑的佳兆业先做了中弘股份的“接盘侠”。

7月12日，中弘股份发布公告称拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，接盘方为罗胜特投资有限公司，后者为佳兆业间接控制。虽然公告显示的对价款只有14亿元，但经过一系列债务重组后，佳兆业需要付出7500万的资金，并背负74.61亿元的债务。

在房企都在纷纷降负债之际为何还要举债购买如意岛，业界始终困惑。而海南省如今对填海以及房产开发等都有非常严格的管制，可以说是举步维艰，经常有声音质疑佳兆业是否“玩火自焚”。

在中期业绩会上，郭英成解释称自己在海南岛长大，对其有比较深的感情。而正好有这个机会，中弘股份想卖掉如意岛。他表示要具备债权人同意、政府支持、有城市规划三个条件才会做这个交易。

财报显示，佳兆业集团的融资成本从去年同期的1296万元大幅攀升到6.24亿元，涨幅为4716.0%。佳兆业在财报中解释称，这是由于人民币与美元的汇率变化所导致。复牌之后，为获得资金扩充规模，佳兆业进行了多次以美元计值的境外融资。这对负债累累的佳兆业来说无异于雪上加霜。

此外，值得注意的是佳兆业在物业销售的收益由2017年同期约人民币78.67亿元增加至人民币139.85亿元，增幅约为77.8%。财报中解释称增加乃主要由于截至2018年6月30日止6个月交付的总建筑面积增加。

公司本身负债累累，但物业板块营收良好，这也导致佳兆业想要把物管拆分后在港股单独上市。6月22日，佳兆业集团发布公告称，已向联交所递交表格，申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖。上市形式为将物业股份单独拆分，独立上市，股份发售的详情则暂未敲定。

如果进展顺利，佳兆业物业有望在今年登陆港股。今年以来，房企的股价在近年以来已经经历多次大跌，但港股的物业板块却表现惊艳，涨幅良好。分拆上市后，佳兆业物业有望为高负债的母公司带来更多资金流。