在宝万之争战火初燃之际，对姚振华的意图，外界最主要的猜测之一是，他打算借万科平台，让宝能地产快速进入地产第一梯队。

脑洞更大的说法是，如果没有对宝能地产做大的诉求，可能也不会发生宝万之争。

不论靠谱与否。今天，姚振华对地产的野心还在继续放大。他或许并不是那种会轻易放弃原计划的人，如果一条路走不通，那就换一条。

董小姐挖掘到了宝能地产的上市计划，以及这家公司对自己的高期许。此事还处于相当保密阶段。

了解之后，我的第一反应是相当惊讶，思忖良久，决定不予置评。

以下是干货奉上。

《财经》记者独家获悉，宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，首选A股，但也不排除香港上市选项。该上市计划启动于2017年夏秋之际，默默推进至今。

上市路线之一是IPO。

宝能地产计划在引入战略投资完成后，在2019年底之前向证监会递交申报材料，于2020—2021年左右完成上市。此外，宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在2018年后，择机在香港IPO或借壳上市。

宝能地产的股东是宝能控股，而宝能国际集团是宝能控股的境外实际控股方。这家公司是由姚振华控股的境外公司占股80%，姚建辉控股的境外公司占股20%。

路线之二是重组。

据《财经》记者了解，宝能地产不排除重组上市的可能性，但重组上市的时点规划相对比较灵活，会根据公司经营情况和市场情况适时推进。重组上市进度合计会花7—10个月。

宝能地产希望先期融资300亿元。对投资者的允诺是，如果到2020—2022年宝能地产还没能实现上市，投资者可以平均每年拿到12%左右的收益。其预测，到2022年底，宝能地产的股权价值至少超过5000亿元，甚至可以看高至7000亿元以上。这个估值是按2022年公司利润超过400亿计算的。

目前市值第一的地产公司万科市值3000亿上下，利润为280.5亿元（2017年）。

截至发稿，宝能方面尚未对《财经》记者采访宝能地产上市进展的请求给予官方回复。

多年来，宝能地产留给外界的印象一直是销售业绩平淡，竞争力有限。《财经》记者获悉，2017年，宝能地产实现销售额119亿元，相比2016年销售额142亿元下降16%。

此业绩若参与行业排名，会在百名开外。

宝能曾自我评价，公司之前在评估是否上市，资金需求不确定，所以过去采取了稳健偏保守的经营方式。

为了吸引投资者，推动上市，宝能地产还制定了相当进取的经营规划。

《财经》记者独家获悉，宝能制定的业绩目标为：2017—2022年合计销售9767亿元。假设未来5年全市场销售金额按过去三年平均增速增长，到2022年，宝能地产认为自己会在市场份额上进入行业前八名。

以此计算，宝能地产平均每年至少要销售1500亿元以上。

拿地力度也同时加大。在2017年—2022年，宝能目标是合计拿地9000万平方米，其中一二三线城市的拿地比例大致在1：1.5：1。

宝能地产对物业自持比例也加大了控制，规定未来除住宅外，物业自持比例一般不再超过50%，仅在一些升值潜力较大的城市适当增加自持比例。

预计到2022年底，宝能地产自持物业面积达到2231万平米，公允价值接近3000亿元，年租金收入接近180亿元。

到2022年，宝能地产预计公司总资产能超过7400亿元，净资产超过2000亿元。

为了打动投资者，宝能地产对自己的家底也做出了乐观呈现。

据《财经》记者了解，截至2017年6月30日，宝能地产有在建、建成项目31个。其中14个项目分布在一线城市，12个在二线城市，5个在其他地区。合计土地面积448万平米，规划建筑面积2130万平米。

宝能认为，这些可售项目加上自持的物业，可以提供超过4000亿元的货值。

2014年前后，宝能地产经历全国化扩张，激进拿地，之后遭遇市场波动，项目运营不善，导致多城项目进展迟滞，甚至有不少项目陷入烂尾纠纷。时过境迁，如今这些项目却被认为是低价拿地的战利品。

宝能内部测算，截至2017年6月30日，宝能地产31个项目土地总市值2613亿元，土地增值达2358亿元。

其中，陷入烂尾纠纷的合肥宝能城项目，在2013年—2014年拿下，土地成本分别是600元、1200元/平方米，到2014年11月首次开盘，销售均价7200元/平方米，现售价1.5万/平方米。项目未售及自持物业货值预计在600亿元；南宁宝能项目拿地成本1000元/平米，首次开盘均价5800元/平米，预计下批推售价格在1.5万/平米；无锡宝能城拿地成本1200元/平米，2015年首次开盘均价8000元/平米，现售价1.8万元/平米。

“因为没有大规模投资国外，加上前几年圈来的土地大幅增值，宝能地产的’天时地利’都还在。”一位宝能相关人士说。

然而，这种用时间换项目增值的方式，不仅需要押注潜力市场的增长空间，也需要较高的资金占压成本。它会限制公司规模扩张，同时让公司面临被控囤地的舆论压力。

对大多开发商来说，这类土地增值更多是一种时机的产物，而非主动决策的结果。行业中的大多数开发商还是会将快速滚动开发，实现现金流回流作为追逐业绩的利器。

规模有限目前仍然是宝能地产的软肋。宝能地产计划未来结合PE投资，展开行业并购、整合，拓展业务范围，在宝能集团内实现产业协同，以此快速做大公司规模。这个做法能否成功，还需要时间验证。

除了宝能地产，姚振华也在过去一年里，新组建、强化了两个地产开发平台，这可能构成了宝能地产IPO之路上的同业竞争障碍。

其一是宝能城发。姚振华亲自站台，为公司获取土地，主打产业地产招牌。他还在公司内部下令，2018年，宝能城发要新增1500万平方米土地储备。

其二是今年新组建的宝新实业集团。与宝能地产类似，它同样专注房地产开发。其母公司法人代表张晓东曾任宝能投资集团副总裁。今年4月，宝新实业集团还以4.21亿元收购了宝能城有限公司。

一系列眼花缭乱的交易和子公司背后，都折射了姚振华的地产野心。

一位宝能系高管说，有关同业竞争的问题，宝新集团和宝能地产在前期尚可以规避，但发展到以后，这个问题或许不可避免。不过，“体系内竞争，也未必是坏事。”

据了解，宝能系内部时常有同属性业务部门相互抢夺资源的情况。姚振华一直倾向于内部PK，认为内部竞争可以激发活力，是一种良性竞争。但这也曾导致不必要的资源内耗。