股权之争持续深化使万科高管不断出走,离职率达到了去年全年水平。日前又有消息传出,上海万科助理总经理、上海万科产业地产事业部负责人郑华拟跳槽正大集团,加盟正大帝景投资管理公司。

对于跳槽传闻,郑华回复媒体称:还未正式离开万科,感恩万科,但目前不便多说。中国房地产报记者从接近上海万科的多个信源获悉,郑华离开上海万科是大概率事件,只是还没有正式公开。

一位不愿署名的资深零售业专家表示,现在对于商业地产的评价标准已经改变了,最重要的就是商业地产的运营能力,能否以新的商业模式增加客户体验,创出自己的商业品牌,带来新的盈利增长点,这就考验商业地产经营者和管理者的水平。“正大商业地产最大的问题就是重资产压顶,需要轻资产支撑”。作为上海万科产业地产事业部总经理,郑华能否给正大集团带来新的思路?

连允真辞任

9月18日的一则爆料称,正大集团正大商业房地产副总裁、正大乐城COO连允真已正式离职。

据中国房地产报记者了解,连允真在正大集团曾负责开发社区购物中心、正大广场、正大乐城等项目。离任后,他将出任崇邦国际副总裁一职,分管运营。

2002年,连允真加入正大集团。用连允真自己的话说:“在正大集团的这10多年,历经了正大的历任总裁、CEO,我都在他们的身边,看着他们每一个步骤、每一个做法,每一个对正大广场购物中心的改变。10多年沉浸于商业地产,并涉猎不同产品,在上海大概只有我一人。”现在,他要带着这些想法和改变走进崇邦集团这个也是10多年来一直从事街区性的商业综合体公司。

上海一位长期研究商业地产的人士在接受中国房地产报记者采访时表示,大宁国际一直是正大商业的学习样本。早在2014年,正大乐城搞的一个意大利活动展当时就是从大宁国际的营销活动中取的经,而大宁国际就是崇邦集团在上海闸北区的第一个项目,当年正大乐城的负责人就是连允真。

郑华的产业实践之路

有消息称,郑华负责的是正大集团旗下正大新生活集团。在房地产方面,正大集团为了契合新型城镇化发展而创立全资子公司———正大新生活集团。之后正大新生活集团正式并入正大帝景,后者是一家负责拿项目做投资的公司。正大新生活旗下有浙江乐清正大城项目。随着浙江乐清正大城项目实践的展开,正大新生活集团正式踏上“重塑中国城市新中心,定义城市新生活”的新型城镇化征程。

作为上海万科产业地产事业部的推进人,郑华能否给正大集团带来新的思路?

上海是万科发展产业地产的试水之地。2014年2月,上海万科成立了单独的产业地产事业部。那一年,郑华和团队最主要的工作是考察学习,他们走访了行业内排名前20的所有产业地产开发商,如华夏幸福、联东、天安数码城、大连亿达等。

在郑华看来,传统的产业地产商大多停留于基础的园区服务,行业对增值服务的需求尚没有得到满足,这就是万科想要尝试的:重服务,偏运营。

为了做成集团模式,郑华带领上海万科逐渐形成了一套产业发展模式:成立全国化的产业资产管理公司,轻重结合,重资产部分包括园区的销售和出租;轻资产主打“星商汇”产业服务品牌,面向万科内部以及外部的产业地产开发商,快速复制,输出品牌和管理盈利。

按照初步设想,到2017年底,万科产业地产的轻资产收益达到11亿元,实现利润3亿元。如果一切顺利的话,产业地产将会被拆分上市,“正常情况下是60倍估值,市值差不多也有180亿元。从模式上来说,上海万科的产业地产,肯定是目前万科集团相对做得最成功的。将来有可能轻资产部分会统一。”彼时的郑华坦言。

一位要求匿名的物流地产公司高层表示,玩产业地产,万科内部最看重的是经营回报率,其定下的目标是“3695”,到第3年,经营回报率预计要达到6%;到第5年,经营回报率达到9%。按照设想,到2017年底、2018年左右,万科希望产业地产重资产部分能产生550亿元的总收入,租金约五六十亿元;轻资产部分能有11亿元的收入,利润约为3亿元,利润率约是25%～30%。这极度考验万科的运营能力和服务能力。郑华的离开不排除压力所至,当然跟万科的股权之争所显现的迷茫不无关系。

郑华在万科发展产业地产的过程中立下了不小的功劳,他一直都对万科产业地产的后期运营和服务能力很有信心。但是这一套新的“重服务、偏运营”的产业服务体系能否在正大集团发生效应还有待验证。