面对记者，中国城乡控股华耀城项目一位中层刻意强调公司并非一般意义上的房地产开发商。

不过，在不到12年的时间里，抓住了商贸物流产业由市区向郊区转移的商机，华南城联席主席郑松兴和他的4位老伙伴，利用华南城和中国城乡控股两家上市公司平台，在中国内地开发了16个商贸物流项目，其中华南城项目共9个，华耀城项目4个，东北城项目2个，中汇城项目1个。

16个项目总规划占地面积14.02万亩，总规划建筑面积约14.5亿平方米，总投资达2900亿元。

虽然商贸物流项目实现盈利需要一个漫长的培育过程，郑松兴也在不同场合强调不急于盈利，但从2009年华南城在香港上市、2010年中国城乡股份登陆美国资本市场以来，房地产和商铺销售一直占据两家公司净利润九成以上。

十二年十六城

早在2002年，香港民生珠宝总裁郑松兴联合香港佳宁娜集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林4人在深圳成立华南城公司，利用当时深圳市商贸物流外迁的机会，旨在建立一个商贸物流、商业、酒店和住宅为一体的大型园区。

2003年5月，深圳项目正式动工，作为华南城第一个项目，深圳华南城占地2250亩，总投资80亿元，目前二期项目也已建成。随后，华南城又在广东河源市开发了以高端地产为主的十里东岸项目，项目占地3750亩，投资60亿元。

据中国城乡股份一位人士透露，深圳华南城由于土地价格便宜，随着深圳房价飞速上涨，项目销售获得了巨大利润，“当时土地成本只占到项目总成本的1%，初始投入不到9000万元，到了2009年该项目累计盈利超过40亿元，目前深圳华南城项目估值应该在300亿元左右”。

深圳华南城项目的成功也让郑松兴看到了这一模式的巨大空间。2007年，郑松兴来到辽宁铁岭，计划投资180亿元建设一个占地7710亩的东北物流城项目，但时至今日，东北城项目一直入驻情况较差。

从2009年起，郑松兴的造城运动开始加速，从2009年南宁华南城和西安华南城项目动工，到2015年南阳华耀城和邯郸华耀城启动，短短几年时间里，郑松兴利用这一模式创造了华南城和中国城乡股份两家上市公司和16个商贸物流城项目。

据华耀城一位人士介绍，公司主要产品分为两个系列，一个是华南城系列，集中在华南城集团旗下，针对一二线城市和省会城市市场;华耀城主要针对三四线城市，归属中国城乡股份旗下，“原来的东北城和中汇城都做得不太成功，所以后来的项目统一命名为华耀城”。

16个项目中，占地面积超过1万亩的有6个，分别为哈尔滨华南城15000亩，郑州华南城15000亩，合肥华南城25500亩，重庆华南城14250亩，德州东北城10500亩和齐齐哈尔中汇城18000亩。

16个项目中，单体项目投资超过200亿元的有8个，占到一半以上，郑州华南城、西安华南城、重庆华南城、哈尔滨华南城和合肥华南城总投资均为200亿元，德州东北城和周口华耀城总投资均为260亿元，齐齐哈尔中汇城总投资则达500亿元。

据中国房地产报记者不完全统计，16个项目总占地面积约140166亩，总规划建筑面积约14496万平方米，总投资超过2900亿元，除了早期的深圳项目，其他项目均在2007年之后启动。

郑松兴的生意逻辑

华南城和中国城乡股份所有项目基本由商贸物流、配套商铺、配套住宅和酒店等四大产品构成，项目普遍占地面积大、开发周期长，随着土地价值逐年提升，销售商铺和住宅所获得的利润也持续增长。

不同于传统房地产企业，华耀城拿地成本只占到总成本的2%以下，其中早期深圳项目为1%，郑州华南城项目为1.4%，拿地均价为每平方米300元左右。

周口华耀城项目公开的拿地价格为每亩40万元，折合每平方米600元左右，如果算上地方政府土地出让金的返还部分，其拿地价格会更低，梁满林曾公开表示，华南城拿地价格只有每平方米100元左右。

截至目前，华南城和中国城乡股份旗下多数项目还处于在建状态，同时开发十多个投资均为上百亿元项目，如果没有极为雄厚的财力支持和快速回收成本的盈利模式做保障，郑松兴的游戏不可能玩得如此轻松。

据中国城乡股份上述人士透露，在资金方面，集团有五家香港财团投资。此外，国家每年都会在相应扶持资金上给予较大的帮助，但对于具体扶持金额，其并未透露。

其实，商铺和住宅销售才是华南城和中国城乡股份主要盈利模式。华耀城上述人士表示，每个商贸物流城项目，自持物业比例大约为40%，其余全部对外销售。由于拿地价格较低，再加上地方政府在税收等方面的优惠政策，无论是华南城还是华耀城，其完全可以通过出售物业收回成本并实现盈利。

地方政府支持是华耀城模式成功的关键因素之一，地方政府不仅在土地出让金和税收等方面给予帮助，还在其他产业转移搬迁方面进行政策支持，这在一定程度上保证了华耀城项目的市场空间，也是其模式大规模扩张的主要保障。

华南城和华耀城开发周期通常都在十年以上，随着地方政府官员换届，再加上电商对传统商业不断冲击，这一模式能否成功是个未知数，即便是早期开发的深圳华南城，目前入驻率和营业率也较低，“正常营业的不到30%”。

上述华耀城人士透露，铁岭东北城项目失败与市场环境有关，“但原因之一还是当地政府承诺的一些东西，换届后都没有兑现”。据了解，铁岭项目已经走过8个年头，市场空置仍很严重。

【深度】

华耀城再进河南周口

市场搬迁引发风波

11月5日，河南周口市荷花市场整合升级领导小组办公室发布一则公告，内容为周口荷花市场将于今年11月20日正式关闭，而且自11月10日起，市场所在区政府、市场发展中心、工商、税务等部门将依据各自职能有序展开市场关闭工作。公告中还希望商户提前搬迁到新市场经营。

公告中提及的新市场，即华南城集团开发的周口华南城。而要关闭的荷花市场，则是周口目前最大的商业市场，其关闭过程也是一波三折。在此之前，荷花市场原定于今年11月1日关闭，但是后又调整至11月20日。

荷花市场是1993年由周口市工商局主导、商户集资开发的一个批发市场，占地800多亩，共有3600多户商铺，日客流量超过5万人。

由于市场老旧，卫生环境极差，且因消防隐患被公安部和河南省政府多次列入整改名单，内部环境脏乱差也备受周边居民所诟病。

而本次政府关闭荷花市场的决心异常坚决，成立了以副市长牵头、区政府和各相关职能部门人员组成的荷花市场搬迁整治小组，其办公室就设立在荷花市场内，这个办公室成立以来共发布4次公告，均为涉及荷花市场关闭的内容。

同时，另一则政府公告则显示，作为承接荷花市场搬迁主要场所，华耀城项目是周口市委、市政府打造豫东南商贸物流中心的重大举措，将于2015年10月30日进行试营业。

实际上，在华耀城入驻周口之前，周口市政府曾两次试图搬迁荷花市场，均告流产。

搬迁引发矛盾

10月27日，中国房地产报记者在周口市中心的荷花市场看到，来来往往的商贩和购物者把占地800多亩的市场挤得水泄不通，甚至连周边的道路也被小商贩和拉货的三轮车占据，随地丢弃的废品掺和在泥水之中，使得这里成为周口市最为脏乱的地区之一。

而10公里外的周口市东北郊则是另一番景象，由中国城乡控股开发的周口华耀城商贸物流城B、C区已经落成，一部分商户已经开始装修，A区主体工程大部分已经封顶，市场中心主干道正在紧张施工中。

荷花市场搬迁意味着这里的业主将失去租金收入。一位商户表示，荷花市场由于位于周口市中心，常年客流量较大，商户们的生意一直都不错，“再差一年也能赚十几万元，生意做得好的一年能赚几十万甚至上百万元。”同时，荷花市场业主们通过出租商铺每年也能获得几万到几十万元不等的租金收入。

对于荷花市场搬迁及华耀城项目等相关事宜，周口市政府相关部门均婉拒了采访。

华耀城尴尬开业

周口华耀城项目是当地政府通过招商引资引进的重点建设项目。从2014年初华耀城开工以来，周口市政府大力宣传即将关闭荷花市场，并把华耀城作为承接市场。

荷花市场搬迁的消息放出后，租金一路下滑，由最高每年几万元下滑至几千元。

与此同时，由于荷花市场多数商户为租户，市场关闭消息放出后，大约有40%的商户选择在华耀城购买商铺。一位商户表示，对于批发商户而言，华耀城虽然位置较远，暂时客流量较少，但价格便宜，“买的话是5000~8000元/平方米，20多万元就能买一套自己的商铺，荷花市场租金一年也得三四万元”。

作为周口市政府重点招商引资项目，周口华耀城受到当地政府极大重视。从2012年12月中国城乡控股与周口市政府正式签约以来，整个项目启动迅速，8300亩土地在不到一年时间全部征用完毕，项目于签约一周年的2013年12月28日正式动工建设，2014年2月和2015年2月通过招拍挂形式获得206亩零售批发用地。

周口华耀城项目包括交易市场、仓储物流、商铺和住宅等四个部分，目前商铺B、C两个区域已经建成，其中B区为服装城，C区为针织百货区，A区为五金机电区，主体工程即将完工，部分已经封顶。

作为一个拥有1120万总人口的市，历届当地政府都试图恢复周口作为豫东南地区商贸中心的辉煌历史，华耀城项目不仅寄托着周口市政府复兴地区商贸中心的梦想，也一定程度上承担着拯救东新区的职责。东新区位于周口市东北部，区域内开发了大量房地产项目，由于缺乏产业支撑、交通不便和生活配套缺失，区内常住人口极少，被本地市民称为周口的“鬼城”，华耀城近邻东新区，日后繁华起来势必会吸引大量人口向东新区转移。

10月30日，华耀城按照原计划开始试营业，但商城的人气不高，少数店面仍在装修，现场几乎没有像样的顾客。华耀城主干道依然还未完工，进入内部装修的商户开车必须绕行一段土路才能勉强进去。

生活配套方面则更加缺失，目前整个华耀城内部及附近，除了开发商公司内部食堂和路边摆摊卖饮料的小商贩外，没有饭店和商店，附近也没有可以住宿的地方，而且华耀城已经建成的B、C两区只有不到一成的商铺在装修。

据华耀城一位人士介绍，为了促进荷花市场搬迁，周口市政府要求华耀城在荷花市场商户购买商铺时给予针对性的优惠。

据其介绍，华耀城商业部分自持和出售比大约为四比六，通过出售部分商铺来回收部分开发成本，通过自持部分与项目形成利益共同体，用10年左右的时间把华耀城打造成豫东南地区商贸物流中心，“一个商贸中心需要一个培育过程”。

【记者观察】

慎始如终

今年的“双十一”，阿里巴巴只用半天时间，就超过了去年“双十一”的销售额。而电商销售数据在快速增长的同时，实体商业的日子却越来越难过。

全国许多地方尤其是三四线城市，其传统商业批发市场正逐渐萧条。作为国内批发市场建设的主要企业之一，华南城集团在各地的项目也需要面对电商的挑战。其在辽宁铁岭投资兴建的东北物流城衰落成为这一趋势的最佳注脚。

由于项目能够带来巨大的政绩效应和经济利益，企业与政府容易达成合作。对于物流市场建立之后，如何持续保持市场的活力，则显得力不从心。

对于东北物流城的落地工作，当地政府不可谓不重视。从2008年10月到2013年2月不到5年时间里，辽宁省市各级主要领导曾14次考察东北物流城项目。

对于华南城公司来说，由于项目土地成本和商贸物流园区建设成本较低，通过出售商铺也可以获得相当收入。如果东北城项目成功了，土地升值可以为二、三期项目带来丰厚利润，也能够获得稳定的管理费和物业费等收入;项目商铺销售收益也远远超过一个普通地产项目。

遗憾的是，东北城项目并没有达到立项时的预期。项目开业时还有部分商户入驻，但目前已经接近空城。

许多做小本生意的商人花费毕生积蓄购买东北城商铺后，本来指望能够找到一份安稳的事业和生活来源，但8年之后，更多的业主没有获得预想中的收益。

“慎始如终，则无败事”。东北城的荒废有经济规律和客观实际方面的原因，也有政府和开发企业的原因。一方面是开发商以自主经营为由没有按时兑现建设电商和配建物流园区的承诺，收取过高的管理费;一方面是政府承诺三年免税的政策并未兑现。两个方面的因素直接导致商户经营受到严重影响，再加上新项目缺乏足够客流支撑，原本不多的商户纷纷逃离。

而与这些原因相对应的，则是政府和企业对于市场运营过程的热情和投入，远不及项目启动阶段。

时至今日，数千户东北物流城业主仍在维权道路上奔波，而华南城和华耀城仍以每年两个项目的速度跑马圈地，在全国各地启动一个个新“东北城”。