最近一段时间以来，关于房价走势是涨是跌的争论激战正酣，但随着市场形势的发展，以及地产大佬们的观念转变，还有专家们的“赌局”失败，房价进入下行空间的看法已渐成市场主流观点。如果说房价下行已逐渐达成共识，那么下行的轨迹如何发展则是需要重点关注的问题。

而探讨这个问题就需要好好研究房地产周期波动问题。房地产周期波动从理论上说是由供求关系决定的，房地产周期波动可以分为4个阶段，即复苏――繁荣――衰退――萧条四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。

当前市场形势来看，信息不对称所造成的时滞和开发商、消费者心理因素变化等内部因素，以及宏观经济走向等外部因素决定了今后房地产波动走向。首先房地产市场并不能象股票市场那样随时反映价格和交易情况，而是需要一段较长时间的调查和统计，同时由于信息非常复杂且标准不一，有效程度教差，造成消费者很难及时准确的了解市场行情，这都使供给和需求之间产生了时滞，从而造成了市场波动。当前市场情况，统计数据口径不一，经常出现各种部门数据相互矛盾的地方，比如最近有名的房价“赌局”，双方所坚持的统计数据分别来自深圳统计局和国家发改委，但出入很大，统计数据误差所造成的信息不对称使得消费者很难把握市场动向，在当前扑朔迷离的房价困局下，更多的消费者会选择观望而推迟购买时机，从而导致了市场交易的时滞，市场低糜恐将持续下去。其次，市场预期的变化，买涨不买跌的心理。当市场不景气的时候，人们对当前和未来的房地产市场形势持消极悲观的态度，看不到房价继续上涨的希望而迟迟不愿入市交易，从而导致市场交易萎缩直至萧条。三是房地产市场任何可观察到的周期性行为，都源于推动房地产市场的外生变量的周期性行为，也就是说，国家宏观经济的波动决定房价的走势。当前通货膨胀居高不下，出口增速放缓，企业投资环境恶化，宏观经济增速减缓将给房地产市场下行走势带来更大的压力。

从国际经验来看，房地产的周期波动在不同国家有所不同。美国为18年至20年一个周期；日本10年完成一个起落；中国香港则以7至8年为一个周期，中国内地的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的一个低落期。中国房地产业发展周期之所以比较短，因为它在我国还是个新兴产业，需要一个健全发展的过程，目前，我国的房地产市场还处于起步发展阶段时期，中长期的发展空间是巨大的，即使是衰退期到来，一般也不会再出现大幅波动震荡。从我国的房地产周期性波动看，其衰退期比国外短，发展期相对比较长。另外，我国房地产的发展主要部分不是二级市场，而是以一级市场增量为重点，以增量的销售为主要带动力，市场的购买力对房地产市场的涨落起着至关重要的作用。

因次，此次房地产价格调整的过程会比较漫长，不太可能出现“崩盘”这样激烈的形式，根据上述分析，如果我国房地产的价格将下跌30%，那么这个过程大概会持续2到3年。当然房地产价格的调整并不是线性的，尤其是在泡沫比较大的时候，往往由拐点转折的第一年跌幅也许最大。