2007年10月1日，《物权法》将正式实施。《物权法》不仅涉及到国家法律体系的基础建设，而且更涉及到国家的经济体制与民众私有权利的关系问题。以房地产为例，私有财产的界定，将增加房地产开发商的土地和拆迁成本，但同时，房地产还要根据市场的需求量来确定销售价格。因此，未来的房地产价格走势并不是一个简单涨跌问题，许多对未来中国的房地产市场格局和房价产生深远影响的要素，都会由于《物权法》的实施而发生变化。

8月9日中午，由“中国欧美同学会商会2005委员会”主办、《商务周刊》杂志作为战略合作媒体的“商界·名家午餐会”，在北京长安俱乐部举办以“《物权法》对中国房地产业的影响”为主题的讨论会。

《物权法》标志着房地产暴利时代的结束

赵小鲁（北京赵小鲁律师事务所首席合伙人）

《物权法》的颁布对中国房地产方方面面的影响都比较大。但是我说句心里话，《物权法》最大的受益者是普通老百姓。

《物权法》的颁布对中国房地产行业来说，最大的影响是它标志着一个暴利时代的结束。暴利是那种非市场经济因素取得的利益。一个开发商可能在一个楼盘上赚很多钱，但只要这个项目的运作过程是符合市场经济的，它就不是暴利。反过来讲，如果它不是根据市场经济规律取得的利益，那就是暴利。随着房地产行业的规范化，再想用非市场的手段来取得利润是不太容易的。比如说《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这样，原先的补偿不足的问题会有所改善。还比如，北京市有一个配套的法规规定，在三环以外非政府土地储备用地做地产项目，开发保障性住房的面积不能低于24%，这就是说，地产商将有24%的房子基本上是不赚钱的，或者是微利的。此外，现在的土地出让一律是招拍挂，你想通过非正常的手段拿到土地是不可能的。这也使房地产行业的发展更趋于合理化。

今后，政府应该如何调控房价呢？由于物价是由供求关系来左右的，因此在不改变供求关系的前提下，政府仅仅依靠经济杠杆来平抑房价是不可能的。理由之一，土地是稀缺产品; 二，房屋是稀缺产品；三，以北京为例，其房地产市场面向的不仅是北京居民，还包括全国甚至包括一部分海外的客户。一个地域的有限的稀缺资源，要供给全国乃至外国的消费者，它的趋势一直是供不应求的。供不应求的结果自然就是房价不断上扬。我觉得现在政府平抑房价有一个误区，误区就是过分注重经济杠杆，而没有重视行政手段。1930年代美国的罗斯福新政，就是在市场经济条件下运用了行政干预手段。香港的土地管理也一样，在土地资源很紧张的情况下，香港政府能够提供大批的廉租房，就是靠的行政手段干预。因此，在涉及国计民生的稀缺土地资源和房屋资源的状态下，政府应该定向使用行政手段调节。

所谓定向调节，就是一部分地段的价格，政府是放开的，可以让它卖出天价；但在老百姓居住的地方，就应用行政手段来平抑房价，如果不如此，我们的房价永远平抑不下去。经济适用房是一个非常好的概念，但它现在已经不经济了，以后推出了比如说社会保障性住房，带一点经济适用房的性质，是不是能够实现它的属性，我们只能拭目以待。所以我的基本想法就是政府要定向调节，对该调节的要用行政手段强化，对不该调节的就要放开。

《物权法》对于物权的保护做了许多界定，但一些条款没有规定得特别严谨。比如现在在物业纠纷当中争议比较大的公共设施的经营收入问题，这是一块非常大的隐性收益，将来也会是一块争议比较大的地方。此外《物权法》还有一点，就是把土地使用权多元化了，分成地表、地上和地下三种。这又导致了另一个问题，当你只交一份土地出让金，你是否能得到三份土地使用权？这以后可能还需要相应的法规进行规范。

房价上涨是一个长久的趋势

莫天全（搜房控股有限公司董事长兼CEO）

《物权法》是一个国家非常基本的法律，它的颁布和实施，对于推动房地产业健康有序的发展是非常及时的。能够保障买方买的好，卖方也卖的好，它对购房者来说是一个福音，但我认为它并不意味着开发商暴利终结。因此《物权法》不是对某一特定部分人的肯定和保护，而是为了促进一种利益多方平衡的发展方式。

从微观层面来看，《物权法》的颁布对房价涨跌到底有什么影响呢？两个方面的作用都有。首先，《物权法》的颁布使老百姓拥有的物业权属更明确，这应该是能够促进大家买房子和拥有物业的欲望。从这个层面来说，房地产的需求是增加了，对房价应该是有上涨推动力的。另一方面，业主拥有更多权利后，会尽力去保护自己的权利，但如果保护过了头，就会对房地产开发商有一定的影响。从这个层面说，单方面保护物权，把握不好就会走向一个极端。

物权对房价的助涨或助跌作用，还应该放到一个大的经济背景下来考虑。

现在抛开国内或者北京的房价不说，从全球的经济来看，这几年无论是北美、欧洲还是澳洲，房价都在涨，我觉得这是一个全球经济走势的影响，而不是中国因素在影响。中国经济现在已经融入到整个世界经济体系当中了，中国房价的上涨肯定也和世界房价的上涨有关，这是我的看法。

中国房地产协会最近要发布今年上半年房地产的走势和未来趋势，从实际来看，要控制住房价的压力还是挺大的，换句话说就是，房价还是要涨的，这是趋势。如果这是市场行为导致的房价上涨，就会让我们中国社会走向更多的市场化，所以我们不能用很多的东西来阻碍房价由市场决定的结果。

近年来政府的宏观调控政策是否达到效果了？这个问题要一分为二地看。2003年、2004年政府一直在出台不同的政策，每个政策想达到的目的都是不一样的。2004年只是从供给方面来控制，没有从需求方面来控制。也许这些政策并不能完全解决中国房地产业的问题，但是有总比没有好。我们平时做事情也是一样的，如果说我们在一起大家都没有招的时候，就听有招那个人的，他的招不一定是最好的，但是他毕竟有招，有招总好过没招。

当时土地宏观调控的政策目标是控制房价，还是控制房地产投资过热？如果当时的目标是控制投资过热的话，我觉得政府的调控目标达到了；如果说目标是控制房价，那结果恰恰相反，它导致了房价的上升。但政府当时的目的是为了控制投资，并提出来要分开市场和政府，就是市场去调节市场该管的，政府要把握的就是要调节低收入家庭的住房需要。因为政府不是万能的，13亿人的住房问题政府不能全部解决。如果能把低收入或者是贫困家庭的基本需求部分解决掉，政府贡献已经非常大了。市场这一块还是要用市场去主导发展。

我们要有一些心理上的准备，房价上涨我觉得是一个长久的趋势，起码在中国一二十年之内房价肯定是要涨的。宏观调控也不是要打压房价，只是要稳定它不要涨得太快了，尤其是对低收入家庭这一块。实际上想让房地产降价也很简单，你把贷款给控制住就可以了，这太简单了。我们如果仅仅从房价来考虑，有可能一下就可以做到，但是促进内需是中国经济很大的一个方向。如果中国的GDP下降到5%、6%，我们国民经济会承受不了。因此我们出台什么样的政策，应该注意一下我们到底在什么位置。