楼市复苏明显　“新政”决定未来

——第三季度看汕头楼市

□郑立标　　


    当2006年汕头房展会圆满落下帷幔，作为判断市场冷暖，预测后市的风向标，本届房展会的盛况已经对目前汕头楼市种种“抬头”迹象作了最生动的体现。政策导向与市场行情都显示，今明年将是汕头楼市不平静的年份。而根据房地产交易管理信息系统数据，今年前三季度我市中心城区(金平、龙湖、濠江区)房地产交易已达到13082宗，成交面积174.1万平方米，成交额37.9亿元，平均房价2176元/平方米，与去年同期相同指标相比(下称“同比”)，分别为+9.1%、+16.0%、+36.3%、+17.6%。其中，商品房销售7815宗，成交面积101.7万平方米，成交额29.3亿元，平均房价2879元/平方米，前三项指标同比为+20.3%、+20.5%、+51.2%；二手房交易5267宗，成交面积72.4万平方米，成交额8.6亿元，同比为-4.1%、+10.1%、+1.9%。



　　通过以上房地产交易数据，结合“新政”实施和我市中心城区房地产市场运行的实际情况，对房地产市场发展态势浅析如下：
　　一、商品房销售呈现量增价稳态势，宏观经济好转带动作用初显。前三季度我市中心城区商品房成交金额已经超过去年全年交易量(去年是28.12亿元)，成交面积同比+20.5%，高层住宅和多层住宅平均房价为3099元/平方米和2305元/平方米，同比为+7.3%和+9.8%。在整体经济前景乐观，预期市场房价进一步下调的负面因素逐步被排除，整体市场气氛变得更乐观，刺激买家入市，一手市场表现尤为畅旺，一些位置较好的优质楼盘，市场需求强劲，整体住宅市场正逐步升温。近期，市区一些企业惟恐踩不上了房价上升的节拍，新盘定价格外谨慎，采取多种方式向市场探询开盘房价。从趋势来看，我市房价应该开始走上逐渐上扬的过程，这是一个让人喜忧参半的消息。如何使楼市对拉动经济发展作出合理贡献，又保持健康、有序，满足普通大众的住房需求，是今后政府部门落实楼市宏观调控政策的主要思考课题。
　　二、高层住宅大行其道，住房供应结构尚待调控。住宅产品是商品房市场的主导，土地资源的紧缺和市民消费水平的提高，使高层、小高层住宅逐渐成为商品住宅产品的主流，高层、小高层住宅交易面积和金额，在去年同期占住宅市场份额仅10%左右，今年前三季度急升至占住宅市场份额40%以上，本届房展会最新成交统计，高层、小高层住宅占60%以上。从套型看，前三季度高层、小高层住宅平均交易面积为164平方米/套，多层住宅平均交易面积为125平方米/套，单套面积在90-144平方米的套型仍然是市场最热销的套型，单套面积90平方米以下的住宅比例仍远未达到宏观调控政策实施的最终目标。应该说，从住房建设服务于普通大众住房需求的角度出发、从中低阶层占消费群体大多数来判断、从城市新生代等第一次购房人群逐渐成为购房主力的情况看，面积在90平方米以下户型的需求在今后会逐渐成为主流，这也是为什么小户型项目选购火爆的原因。按目前市场开发情况，下半年90平方米以下户型，只要价位合理，上市还是抢购。
　　三、新入市商品房持续偏少，积压商品房不断消化。新入市商品房数量少于同期市场的实际交易量的情况，从去年以来一直存在。前三季度我市中心城区批准预售入市的商品房面积为86万平方米，同期市场商品房实际交易鉴证面积达101.7万平方米，消化积压商品房约15万平方米。在新入市的商品房中，90平方米以下户型的住宅仅约5万平方米，小套型供应缺口很大。从市场情况看，由于中心城区可供开发土地稀少，原来少人问津的“烂尾”楼盘已纷纷转手续建，旧城、旧村、旧厂改造力度已经加强，以“柏嘉半岛”为代表、原来被认为“偏远”的新津板块楼盘也以新东区形象提前展示布局，目前许多开发企业土地储备消耗已到局限，市场上是“一地难求”；如果目前商品房供应过少局面持续，我市房价不排除出现快速扬升局面。如何充分挖掘中心区域土地开发潜力，同时促进城市郊区开发环境的快速形成，保障房地产业开发用地(特别是中小套型住宅用地)供应，已经成为能否保证我市住房价格稳定、房地产业可持续健康发展的关键。
　　四、“提税”增加交易成本，二手房交易量增价跌。调控房地产市场、稳定住房价格的政策，其中交纳二手房交易营业税期限由两年改为五年的政策，使得房龄在5年内的房源增加了交易成本；其后又下发《国税总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》，该政策与前期出台的一系列政策的累加效应以及这些政策对买卖双方心理方面造成的影响，让市场的观望气氛持续，影响在5年内的房源和部分房改房上市交易的意愿，造成前三季度二手房交易活跃程度明显不如一手房，平均房价为1187元/平方米，同比为-7.4%。但二手房在价格、位置等方面也有自身的优势，宏观调控的刺激已渐行渐远，二手房市场将逐渐回暖，随着商品房价格越来越高，二手房的价格也将同步增长，只有两方面协调发展，整个楼市才能稳步前行。城市化进程发展以后，房地产的终极市场还是二手房的天下，汕头的二手房市场发展才刚刚开始。
　　五、“90”时代隐现，“新政”决定未来。调控政策“国十五条”规定，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“新政”全面实施，楼市将进入了一个“90”时代，这意味着楼市进入“讲政治”的时代，意味着大量中小套型住宅出现在楼市，意味着开发商的利润被挤压，也意味着更多的人能买得起房了，“90”时代，汕头楼市将进入政策与市场的磨合盘整期。“新政”将给楼市前所未有的影响，“新政”如何实施，政策与市场如何磨合，市场是否出现珍稀的“大套型”和最后的别墅，将成为今后楼市最大的问号。随着我市“住房建设规划”的编制和实施，“90”时代正在向我们走来！但，毕竟汕头楼市需求基本面没有改变，政府需要楼市对拉动内需做出合理贡献，以及促进房地产市场健康有序发展的政策意愿没有改变，房地产业作为国民经济支柱产业的地位正不断加强，因此，我们相信，经历过风雨的汕头楼市，必将能够经受政策的洗礼，迎来理性、品质、发展的时代。

(作者单位：汕头市房产管理局市场管理科)