在央行宣布“降准”之后，房地产业内人士纷纷猜测，成都等六城房价有望出现反弹。对于正在经历漫长“严冬”的蓉城楼市而言，2015年的是否真的会有较大改观？对此，新华网记者专门采访了易居（中国）旗下克而瑞信息集团西南区域总经理、首席分析师闫涛女士。

新华网：经历了一个较为低迷的2014年，您如何看待2015年成都的楼市前景？

闫涛：2014年，整个中国的房地产市场都经历了一个冬天。目前有两种观点，一是认为房地产的冬天尚未过去，未来还将有更加寒冷的严冬；二是认为市场的“V”字形的走势已到达谷底，今后将慢慢复苏。我认为房地产的冬天已经过去了，未来将是缓慢恢复的过程。可以肯定的是，今后中国的房地产市场不会再是“一脚刹车，一脚油门”的状况，更多将是由市场来主导。但是，我们也不要过于乐观，误认为房地产市场会快速回暖。

新华网：今年成都市场有哪些值得您期待的热点板块？

闫涛：关于热点板块，我有两个推荐：一是外光华，其绿化环境、基础设施配套、医疗和教育配套等都比较健全。特别是伴随着万科等房企的进驻，该板块的产品品质相当好，而且价格相对较低。二是北城，虽然大家过去都不太关注这个区域，事实上这里一直是成都的价值洼地，尤其是绿地进入成都后，对城北大力开拓，使其面貌发生了巨大改变。把目光投向北三环以外，那里有产业支持，有开发商的对应投入，并且价格上有一定优势。

新华网：目前各大开发商都在频频触网，比如万科、绿地，您认为房企与互联网的结合，有哪些益处，也将面临哪些挑战？

闫涛：房地产企业“触网”，其实体现了一种互联网思维，更多是成为嫁接供应商与客户之间的桥梁。各大龙头房企，无论是创新，还是变革，都是走在最前列的。至于这种模式最终是否会颠覆房地产市场的销售渠道，我认为不可过于乐观。

新华网：在残酷的市场面前，一些中小开发商可能将会面临边缘化或被淘汰的局面，您认为今后这些开发商的求生之道是什么？

闫涛：中小开发商今天如果再去追求流量，其实已经不是一种明智之选，只有做“精”才能做“广”。如果把房地产市场比作是一块巨大的“蛋糕”，中小开发商一定要认清自己所处的位置。特别是对于二三线开发商而言，要在长期的发展过程中积累经验，摸索出对细分市场最适合的企业组织架构和发展模式。举例来说，是否擅长loft小公寓的开发，是否擅长刚需盘的开发，是否擅长二线区域普通住宅的开发，这些都是市场细分的某一部分。因此，中小开发商不要在广度上过多考虑，而应将精细化反思自己的占位。

新华网：成都的商业地产目前有较大的存量，2015年面临巨大的去化压力。而万科、绿地都在寻求商业单飞，对此，您有什么看法？

闫涛：成都的商业地产其实不仅仅是面临压力，而可能已经出现了“泡沫”。从全国来看，成都的商业地产处于危险的前列。如果计算去化量，数字都已经让人瞠目结舌。各大房企的商业单飞，我认为是投资变现的一种形式，这明显要区别于普通住宅。商业地产需要走长期运营的道路，这不仅需要资本的支持，也需要客户的支持，还需要商家和业态的支持。如果仍然沿用过去住宅开发商的传统管控体系和盈利模式，商业的路子是走不通的。遇到挫折，我们就要思变，龙头房企就起到了一个很好的带头作用。当然，这种带头作用，依然无法掩盖商业地产的泡沫现象，其背后的风险已非常巨大。

新华网：保利、龙湖等品牌房企近年来开始加大对高端市场的投入力度，对于今年成都高端楼盘市场，您有何期望？

闫涛：从在全国范围来看，成都的高端楼盘一直处于初步发展的阶段。据我们测算，高端楼盘应对成都整体住宅交易均价系数只有3.14，而北上广深等一线城市已接近10左右。也就是说，成都高端楼盘的发展仍处于初级阶段，这可能存在两种方向：一是整体的高端楼盘有可能是“伪高端”，无法打动真正的客户群；二是成都的高端购买力没有完全被释放，换句话说，对高端项目的购买力是被严重低估的。

但是，我认为当前这种局面将会慢慢得到改善。龙头房企为何对高端住宅十分重视？因为这是很重要的一种产品细分。另外，在历次调控中，对于高端楼盘这类跳出竞争之外的产品，反而受调控的影响是相对较弱的，也是各种资本最愿意接手的特定产品之一。因此，一些高端的住宅未来将成为成都极富潜力的产品。但是，对于真正的城市级高端项目而言，未来还要走很长的发展道路。