进入“金九银十”，“磨刀霍霍”的地产商，都寄望在这个楼市的传统旺季有个好收成。但对于地产大佬朱孟依掌舵的珠江合生系而言，此时却是麻烦不断。

 　　先是在8月下旬，珠江投资卷入风波，被点名“裁员退市”；紧接着9月下旬，合生创展（0754.HK）宁波项目又陷入“毒门框”事件，被当地政府主管部门要求停止预售。

 　　除了风波不断，更让珠江合生系“郁闷”的是上半年不佳的业绩据8月28日合生创展披露的2012年中期业绩报告显示，上半年合约销售额只达到58.2亿元，与年初定下的全年150亿元的销售目标相差甚远。

 　　合生创展董事局副主席张懿已明确表示，150亿元销售计划难以达成，拟将全年销售任务下调至120亿~150亿元。

 　　多年徘徊百亿销售门槛的“旧疾”，加上近期接连曝出的“新病”，善谋善断、一向低调的朱孟依，接下来将怎样执掌这艘昔日的地产航母？

 　　朱氏家族

 　　珠江投资与合生创展一起，是朱孟依行走地产江湖的左膀右臂，业界通常将二者合称为“珠江合生系”。

 　　1992年，朱孟依在香港成立合生创展，基于境外投资者不能在内地开发房地产的政策，其第二年在广州创办了珠江投资。

 　　1998年合生创展在香港联交所主板上市后，作为境外融资平台，上市后的几年内与内地开发实体珠江投资“珠”连璧“合”，在地产界开始呼风唤雨。彼时百万大盘的开发气魄，使合生创展在2004年成为首个迈过百亿销售门槛的地产公司。

 　　但是到2007年，合生创展在销售上开始走下坡路。当年全国房地产市场已有11家企业年销售额突破百亿元，合生创展勉强跻身其中。至2011年，合生创展销售额跌落百亿，在房企销售排行榜上排至30开外。

 　　8年的时间里，由于销售业绩一直徘徊不前，合生创展地产业“带头大哥”的位置早已不保。虽然期间先后更换4位行政总裁，但销售业绩的颓势一直没有明显扭转。

 　　1997年，在资本市场有着深厚人脉关系的谢世东出任合生行政总裁，一手策划合生创展上市，2003年带领合生创展跻身全国性房企十强，却突然辞任；2005年，武捷思加盟合生创展出任行政总裁，2008年请辞离开。任职期间，武捷思为公司引进了淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者；2008年陈长缨走马上任，2009年辞任。期间，合生创展准备在商业地产领域大展拳脚，但是在金融危机的席卷下，商业地产发展没有什么大动作；2010年，薛虎接任行政总裁，2012年3月获准辞职。

 　　根据相关的报道，4位总裁离职的原因无一例外的是“与老板朱孟依在管理理念上存在分歧”，“与朱孟依的不信任、不放权有一定关系”。

 　　截至目前，合生创展行政总裁一职仍然处于真空状态。由2011年11月份出任合生董事局副主席、财务总监的张懿代为执行。但是，朱孟依23岁的女儿朱桔榕，已被业界公认为是朱孟依钦定的接班人。

 　　2009年年底，朱桔榕被任命为合生创展总裁助理，彼时并无明确的分管工作指向；到2011年1月，明确其协助总裁薛虎分管集团人力、企管和行政管理工作；2011年3月，又任命其协助总裁分管集团财务与投资管理中心日常工作，同时其原工作职责不变；2011年11月，其被任命为执行董事，协助张懿开展各项工作；2012年3月在薛虎获准离职后，朱桔榕被任命为集团常务副总裁，协助负责集团各项日常管理工作。

 　　朱孟依的二儿子朱伟航，如今是珠江投资华北珠江公司副董事长。大儿子朱一航则掌管与合生和珠江有着业务关联的珠江商贸集团。

 　　高利润的背面

 　　子女的上位能否带领珠江合生系迈过百亿销售门槛？

 　　据合生创展和珠江投资内部的多位人士介绍，自朱桔榕升任常务副总裁后，对于成本的控制愈发严格。

 　　《财经国家周刊》记者获悉，朱桔榕上任后，先后推行了全国联网指纹打卡管理、薪资验收付款制度等新政策，加大了对员工的管理和考核力度。

 　　珠江投资8月下旬卷入“被裁员退市”风波，虽然属于被误点名，但是珠江投资被认为存在“变相裁员”的举措。合生创展推行的各项管理举措同样在珠江投资施行，通过上述打卡和绩效工资考核的严格手段，“只有罚没有奖，逼迫员工离职”。

 　　此外，合生还成立了成本管理委员会，明确了影响成本事项的审议和审批的流程，并梳理了董事局、风险控制委员会、集团的权限分工，确定了各项事务的主批和审批权限。并于8月下旬下发通知，重申了集团经营班子成员的工作安排分工，进一步明确成员管理的权责与范围。

 　　近些年，在多次业绩发布会上，面对媒体对于合生创展销售规模多年徘徊不前的质疑，合生创展一直回应“更注重利润”，“依靠土地产出价值的最大化，保证每个项目利润率的最大化”。并且因为“净利润水平已经与几个数倍于其销售规模的房地产企业接近”而被认为“盈利能力相对比较高”。

 　　但在基于对成本严格管控得来的超过40%的高利润率背后，却是项目的普遍延期交付——这种工程进度拖后的影响在2011年的净利润数据上已经体现。

 　　2011年，合生创展高达76%的净利润下滑幅度，堪称房企负增长之最，盈利表现是过去五年中最差的一年。合生创展管理层在当期业绩发布会上称，是由于交楼量大幅下降所致，但原因却语焉不详。

 　　有分析人士认为，这与管理层的动荡不无干系。但是，一位合生创展的内部人士告诉《财经国家周刊》记者，集团过分强调利润，对于工程管线的进度造成了很大的影响，这是交楼量大幅下降的重要原因所在。

 　　“合作的企业应该是利润共赢的，一方过分强调利润，必然会压缩其他方的利润空间。”上述内部人士介绍，由于合生创展和珠江投资对于成本的管控过分严格，审批流程冗长，付款不及时，导致很多供货厂家不能及时供货，因而影响了工程进度。

 　　“一般房企对于供货方的首付款会在2-3个月内实现拨付，但合生、珠江却至少需要半年。而且在结算的时候，一些重要的原件在各部门审批流转的过程中还发生丢失现象，导致合作企业拿不到结算款或者一两年后才能拿到结算款。”上述内部人士说，“合作企业的利润也就仅仅是这10%左右的结算款，拿不到或者两年以后才能拿到，很多企业不愿意再继续合作。”

 　　工程进度拖后的原因还在于，一些指定的专业分包公司是朱孟依家族相关联的企业，项目管理人员对于他们更是难于管控。“其中有些公司就是空壳，既没人也没资金，进度干不上去。”

 　　此外，合生创展和珠江投资设置的管理体制也存在一些问题。“工程部门和后台预算部门、设计研发部门存在严重冲突。”上述内部人士说，“按照集团制度，后台预算部门要求所有的设计图纸都要有设计研发部门的签章，但是一些设计深度强的专业性图纸，设计研发部门怕承担责任，很难给签章，导致工程部门的工作难于开展。”

 　　正如一枚硬币的正反面，在较高的利润率下，珠江合生系的工程进度普遍拖后、忙于赶工形成的工程质量问题等，已经逐渐的凸显，并开始威胁其一直引以为傲的高利润率。

 　　转型投资控股公司

 　　合生创展对于今年的销售情况曾充满信心。

 　　此前两月，合生创展一位负责企业品牌管理的负责人曾向《财经国家周刊》记者表示，集团管理层对于上半年的销售情况并没有太多的忧心，认为下半年随着楼市的加速回暖，销售情况会大为转好，完成全年150亿元的销售目标没有大的压力。

 　　但事与愿违。如今看来，楼市并无加速回暖态势，“毒门框”等事件更是雪上加霜，再加上一贯的进度拖后，合生创展上半年业绩报告中披露的今年下半年计划开盘的上海、北京、山西太原、江苏昆山等地的新项目的入市前景，不容乐观。

 　　“朱孟依的理想模式是合生创展为其在境外的融资平台，而珠江投资则在国内A股上市，成为国内实体。”一位业内知情人士介绍，2008年的金融风暴让珠江地产登陆A股计划搁浅，此后随着A股对房企上市之门的关闭，珠江投资的上市梦变得遥遥无期。

 　　“朱老板踩错了好几脚！”一位业内人士分析，2004年投资占地2.5万亩的京津新城，如今先后投入200多亿，却成为亚洲最大的“空城”。

 　　“京津国际商贸港和北京创展家居也是合生与珠投的败笔，是其从2004年的第一直落至如今三十开外的主要原因。”上述人士表示。

 　　此外，业内一直认为，珠江合生系的土地储备过度集中于受房地产调控影响较大的一线城市，错过了向二三线城市扩展的大好时机。

 　　但是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，合生创展是否踏空，现在下结论还为时过早。“合生创展‘不行’并不意味着朱孟依家族‘不行’。预感到房地产行业的潜在政策风险和市场风险，朱氏集团多年前就转向金融、能源、矿业等的其他产业。”赵认为，合生创展的“收缩”，是朱氏家族的主动行为，有意为之。

 　　记者查阅资料发现，与珠江投资、合生创展存在关联的公司多达400余家，涵盖工程材料、物流商贸、影业投资、教育投资、电力燃料投资、路桥投资、能源投资、通信网络投资、餐饮、医疗投资、公司股权投资等各个领域。但正如前述内部人士所言，这些关联的企业，有多少是空壳的家族企业，有多少是实实在在的家族企业？难以得知。

 　　《财经国家周刊》记者获悉，面对珠江合生系业绩徘徊不前的困局和房地产的持续调控，朱孟依在今年4月份集团总部召开的座谈会上已经提出集团未来的发展战略，要从房地产公司过渡到投资控股公司。未来合生投资控股公司将下设住宅开发、商业地产开发、产业地产开发、总承包服务、金融投资等业务。