商业地产有多火，经营之神李嘉诚可以给你一些答案。

　　地产中国网联合中国房地产报报道近日，李嘉诚旗下房地产信托公司DynastyREIT，向新加坡监管机构提交申请，拟于新加坡发行当地首只新加坡元和人民币双币IPO。DynastyREIT由长江实业[简介最新动态]持有13.9%的新加坡物业管理公司ARAAssetManagement分拆而来，分别在上海、南京及大连三个城市持有三个商用物业项目。

　　这将是长江实业继汇贤房地产信托（87001.HK）后，再次将内地房产分拆上市。香港利丰集团主席冯国经9月13接受本报记者采访时表示，这项交易将对目前的房地产融资格局产生深远影响。“汇贤REITs发行至今已有一年半时间，其间香港和内地楼市都走过了一个混沌期，现在应该是趋于明朗了，房地产行业的融资和投资此后都将出现格局层面的变化。”

　　DynastyREIT发行在即

　　根据新加坡资本市场公开披露的信息，DynastyREIT将以人民币和新加坡元计价挂牌，集资8亿新加坡元，约50.43亿港元。因其是从新加坡地产基金管理公司ARAAssetManagement分拆出来，该公司在新加坡很受投资者关注。更因其资产包括在中国内地的商用物业，颇受国内关注。

　　这项IPO的独特之处在于，无先例可循，且发行结构复杂。“发行必须在中国监管部门委任一家银行，作为新加坡的人民币清算行，然后才能启动。”交银国际金融业分析师李珊珊9月14日向本报记者分析认为。

　　目前，星展、麦格理和渣打已确定担任DynastyREIT上市的主承销商。但这家清算行的身份尚未公布。据一位接近ARAAssetManagement的律师介绍，这家清算行很可能是中国银行。

　　双币IPO的好处在于，投资者可以自行选择是在没有汇率风险的情况下以新加坡元收取房地产信托的收益，还是下注于人民币升值的可能性。目前，新加坡尚未跟上香港的步伐，还没有发行过单纯以人民币计价的IPO。而且，新加坡的人民币存款远低于香港，资金池的不充分很可能影响此次发行。不过，冯国经了解情况后告诉本报记者，这次发行的主要推动者还包括新加坡交易所，“这一尝试可使新加坡成为第一个发行人民币双币双股的交易所。”

　　据某权威媒体披露，该REITs年收益率可能在6%~7%。对此，李珊珊分析认为，市场的估值将会结合目前的商业地产前景，以及长江实业的综合业绩。“今年上半年，长实物业租务营业额为9.05亿港元，比去年同期的6.62亿港元增加2.43亿港元，这将对DynastyREIT形成隐形支撑。”

　　人民币计价REITs整体反弹

　　事实上，6月以来，全球REITs市场都自低点强劲反弹。李珊珊分析道，“这主要因美、欧及中国等主要央行陆续放松了货币政策，为疲弱的经济注入了资金活水，进而推升了市场风险偏好，带动REITs市场大幅反弹。”

　　冯国经则认为，接下来一个时期，比如最少两个季度，除欧洲地区景气较为不明外，其余市场的景气指数都将处于温和复苏阶段。“加上中国、美国两大房地产市场市况持续改善、市场交易量回温，更加提振了未来REITs产业及股价表现。”他对后市持看多态度。

　　据WIND资讯的统计数据，年初至今，REITs的回报率，亚洲地区累计上涨26%、澳大利亚上涨25.6%、欧洲及北美地区分别上涨17.0%及15.3%。至于亚洲地区上涨的动力，冯国经认为，主要原因是，中国的商业地产市场供需总体上偏紧俏，尤其第二季度以来，几大核心城市承租需求弹升，甚至出现了供不应求的情形，进而带动租金上涨，REITs因此受益。

　　“REITs投资的诱人之处在于，除了优于长期国债的收益率，它的股利利差也比其他类型股票好。在这样的双重优势下，DynastyREIT将有不俗表现。”前述接近ARAAssetManagement的律师认为。

　　截至目前的几个案例都表明，REITs股价的上涨主要依靠经济基本面的复苏带动商业地产需求的改善，依靠现金流的增长和股息支付水平的不断提高。“如果不是内地商业地产市场的兴旺，DynastyREIT不会选择此时上市。”李珊珊分析道。

　　不过，冯国经认为，DynastyREIT选择双币计价，应该是在规避人民币升值方向开始转变的影响。而且，截至目前，如何将在离岸市场募集的人民币资金回流到在岸市场仍是个大问题，“能炒作的只是概念和远景”。

　　此外，为何选择新加坡市场而非香港市场发行，除了上述新加坡交易所的主动推进，新加坡相比香港在REITs方面的优势也是重要原因。前述律师告诉本报记者，“新加坡和香港都是亚洲REITs发展的重点区域，但新加坡对房地产REITs的最高负债比率要求是35%，香港则是45%，而且，新加坡REITs在纳税透明度上更具优势。”