2012年，在邓小平南巡20周年这个追昔抚今又展望未来的历史节点，中国房地产行业也正在进入更深层次的发展阶段——不再是刀耕火种的粗放式成长，也不是千篇一律的爆发性膨胀，优秀房企的发展路径和标准日趋多元化，整个行业呈现出一种百家争鸣、多元扩散的良性竞争形态。
在易居中国近日发布的《2012中国房地产分析预判及行业思考》总结出了房企的6种活法，其中将李嘉诚的长江实业总结为“港式活法”，其特点是在内地深耕城市，依靠核心项目长期开发，获得土地增值。
行业分析人士认为，以优质资产驱动，不过分追求规模和速度，精耕细作追求单位土地产出的最大化，以品牌、设计、服务等去谋得长期的溢价，这种“港式活法”已经被香港的长江实业、和记黄埔、新鸿基、恒基兆业等实践和证明过，目前在国内则以合生创展最为典型。
正如世联地产董事长陈劲松此前所指出的，进入房地产行业下半场后，低附加值模式将面临巨大压力，资产周期性波动导致对资产收益、变现、管理服务的专业性要求将越来越高，中国房地产市场的二元化导致中高端市场盈利空间更大。而合生创展这条以优质资产驱动，强调匀速缓行、高附加值、精细化操作、优质运营、资源集成整合的市场化道路，与房地产下半场的这种趋势恰恰完美契合。
20年的发展历程，每个企业都在探索着能够可持续发展、树百年基业的长久之路，追求爆发却最终溃败者有之，历经坎坷却终成正果者亦有之，如今能够中流击水者，都堪称这个行业的佼佼豪杰。对于未来20年而言，在“超级增长”逝去的日子里，房企追求的不再是快速的冲刺和层出的奇迹，而是在多元标准下持之不懈、稳健安全的“长跑冠军”。
回归与转型
时光如梭，在20年黄金时期的快速腾飞之后，沸腾的行业逐渐理性和冷静下来，频繁波动的周期和波澜诡谲的国内外经济环境，让众多“弱冠之年”的房企开始总结过去经验教训、深思行业标准和自身模式，开启了“回归行业本质”之旅。
“未来对于房地产企业来说，如何更快地回归到产品、回归到资产、回归到服务的优异价值创造，是其所要面对的很现实的重要课题。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。
“任何模式都有致命弱项，所谓的标杆发展模式都靠不住，因为它需要适时而变。”地产分析者指出，尤其是在尚未成熟的中国房地产生态环境下，只有一战成名的项目，没有一蹴而就的地产发展模式，因此需要不断创新和转型。
合生创展即是一例，作为在2004年就成为行业内首个销售破百亿的房企，公司并未盲目追求规模和销售增长，而是转向深耕核心城市土地价值、精耕细作运营优质资产这一发展路径，并保持适度规模的增长。
在20年的成长历程中，从早期的精品项目，到后来的大盘运作，再到转型高端项目精细化操作，直至如今的以优质资产驱动，业务横跨住宅、商业地产、写字楼、产业地产、金融投资等多元化的版图，合生创展始终在转型，在寻找最适合时代特色又兼顾未来的发展模式。
如今，“转型”已经成为整个房地产行业的主流，这其中就蕴含着对过去粗放式增长的否定和对自身创新能力的回归。但是转型的方向究竟在哪里？在行业走上平均利润率、竞争日趋白热化的未来，摆渡向成功彼岸的诺亚方舟又在何方？
经过20年的发展，整个行业已经形成了几种主流的商业模式。以万科、恒大地产、保利地产（600048）等为代表的规模化发展模式，讲求的是以快速周转、薄利多销取胜，去最大限度、最快速度地吸收全国范围住宅需求产生的商机；而另一种则是所谓的“点石成金”，即以香港企业和内地的合生为代表的香港模式。
贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，对于房企的评判，既要看重现在的时点，也要兼顾未来的可能性，这才是一个比较理性的视角。这意味着，快速增长的企业由于资源和市场的限制不可能无限制地快速增长下去，而精耕细作的企业在平衡财务、资源和管控的基础上也能够实现持续稳健的增长。
何况，大有大的隐忧，快有快的弊病。国际企业的先例屡屡显示，不断快速增长的大型企业一定会遭遇到瓶颈，届时“恐龙病”、“墨菲定律”将不可避免地迎面袭来，甚至导致一些百年基业一招崩溃，柯达、宝丽来、雷曼都是前车之鉴。
“我们可以看一下香港的房地产企业，如李嘉诚的长和系、英资背景的太古地产等，它们历经了几十年甚至上百年的风风雨雨，绝不刻意追求快速爆发式的增长，而是根深蒂固地秉承稳健、谨慎的思路，谋求每一单元的利润最大化。”合生创展人士认为，这就是长跑者的取胜优势。
优质资产驱动下的长跑
无论是万科、恒大，还是合生、星河湾，规模和速度或许不再是行业评判的重要标准，谁能在这所谓的“长跑”中稳健地奔跑下去，才是真正的行业大赢家。
和很多深入到三四线城市大面积拿地的企业不同，合生的项目集中于三大核心经济圈，其中在北京、上海、广州分别拥有13、12和18个开发项目，土地储备合计约1800万平方米。
除此之外，天津和惠州也是合生深度聚焦的两个潜力巨大的城市，分别拥有5个开发项目，土地储备575万和660万平方米。此外，合生还在杭州、宁波、大连、太仓、慈溪、北戴河等活力二三线城市拥有开发项目。
在这些地区经济迅速发展和优质土地日益稀缺的情况下，合生创展得以更深层次挖掘这些优质资产价值，并悉心打造具有强配套力和高附加值的高品质楼盘，从而为自身、股东、投资者和客户提供最优异的回报，并在行业内享有着备受推崇的标杆地位。
以合生霄云路8号为例，作为燕莎使馆区唯一一幅低密度住宅用地，合生创展已经将其打造的国内高端楼盘的典范之作。在进入销售2年后，项目单价最高达到了12万元/平方米，接近翻番，并且受到了市场的热烈追捧。
这一点在财报上也得以体现，由于2011年以合生霄云路8号为代表的高端楼盘的交付，公司结算毛利率同比上升6.3个百分点，达到45.9%。这一数据的提升显然得益于其优质资产驱动战略的成功实施。
而且，合生去年的合约销售平均售价仅较2010年微降4%，至每平方米人民币15110元。尽管在严厉调控下销售面临巨大挑战，但合生创展并未如其他企业一样以大幅降价来换销量，而是更注重以提升产品附加值和服务来吸引客户，保证楼盘的品质和市场口碑。
“未来，行业和金融周期波动会很频繁，房企的财务安全、驾驭周期的能力至关重要，尽管爆发性的增长时代不再，但细水长流也能有不断成长的空间。”杜丽虹指出。
当然，精耕细作并不意味着规模的停滞不前。合生创展一直保持着稳步的土地储备和销售规模增长，2011年年报显示，合生创展在全国拥有3191万平方米的土地储备，在房企同行中属于佼佼者；而从2011年下半年开始公司也展开14城33盘联动推售，其中新盘占据了30%以上，这意味着今明两年集团将进入新一轮的销售增长期。
上述行业人士认为，未来20年，运营能力对于资产价值的意义将前所未有体现出来。
尤其对于如合生创展这样一直保持适度规模、稳健财务并依靠优质资产驱动的企业而言，其长远选择正符合这一趋势。在核心城市高端住宅贡献利润、二三线城市短平快产品贡献现金流的基础上，合生创展也已经广泛涉足商业地产、产业地产和金融投资。
尤其在商业地产部分，合生创展逐步投资建设的物业体量估计会达到300万平方米左右，并希望能够在未来一段时间对现金流有10%~20%的贡献度。从2011年年报来看，物业投资收入同比增加19.4%至4.90亿港元，而酒店营运收入也增至1.99亿港元，涨幅为10.9%，这在一定程度上显示了合生创展发力商业地产已经卓有成效。
“这些领域的价值取决于后期和长期，是与住宅截然不同的价值投资理念，届时，拥有出色运营能力的房企将会脱颖而出，开拓更广泛的增长空间，从而持久性地赢得未来。”陈劲松表示。
