香港商人罗康瑞再次在资本市场尝到甜头，当然，这与他娴熟的财技是分不开的。

 　　7月23日，瑞安房地产有限公司（下称瑞房，00272.HK）宣布，其间接非全资附属Hollyfield Holdings Limited 及上海瑞虹新城，分别获取离岸贷款8.5亿港元三年期融资贷款，以及在岸贷款12亿元人民币（约14.8亿港元），合共为23.3亿港元。

 　　而就在一个月之前，瑞房通过基金售股的方式，为其获得9.5亿元的项目融资。

 　　事实上，发行票据、出售项目、分拆上市、海外谋财，一直以来，瑞房的各种融资举措就未停过。在银行融资紧缩的背景下，多种融资方式早已成为业界关注的重点，不赚快钱的瑞房主席罗康瑞究竟在如何施展自己的财技？

 　　对于资金的渴求，瑞房一直未曾掩饰，而是早做准备。这种融资既是出于企业本身发展的需求，也有市场对个人色彩颇浓的瑞安系掌门人罗康瑞的认可。

 　　最近的贷款条文就锁定了罗康瑞本人。其规定，罗康瑞于贷款生效期间内须持有本公司已发行股本中最少35%实益权益或出任本公司主席或拥有本公司之控制权。如没有履行该等责任，则构成该贷款的失责行为。

　　“这反映了市场方面对罗康瑞的财技是认同的。”一位港股分析师认为。近年来，围绕着瑞虹新城，瑞房在频繁售出股权的同时，也在积极回购。

 　　从实际案例来看，最近的连续大手笔融资，主要是针对该公司上海项目瑞虹新城的增资。该项目位于上海虹口区核心地段，项目总体规划建筑面积约为170万平方米，是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一。

 　　在上个月中旬，瑞房针对瑞虹新城项目通过全资附属公司SODH，向公司间接持有75%股份的另一附属公司FPL，申请总额为9.5亿元的现金代价发行新股份。

 　　据瑞房内部人士表示，所得款项将用于瑞虹新城项目的相关开发及运营，并有助于改善公司现金流情况。

 　　这种融资活动其实一直比较活跃。

 　　除了瑞虹新城项目之外，瑞房还于近期通过平安信托的 “平安财富·安睿1号”获得17.5亿元的信托融资，募集到手的资金主要用于投资瑞房重庆天地项目中的三幢5A写字楼。

 　　在今年5月底，瑞房发布公告宣布，公司已就分拆中国新天地有限公司向联交所提交建议，而联交所已确认可进行建议分拆，该分拆拟在香港上市融资10亿美元。

 　　早在今年1月9日，瑞房宣布拟担保全资附属公司Shui On Development (Singapore)向亚洲机构投资者进行票据国际发售，为公司扩充及增长计划补充资金。

 　　瑞房称，一系列融资安排和计划是“未雨绸缪”之举，在有可能出现的困局面前提前做好资金准备。

 　　业内人士认为，对于瑞房这样的企业来说，并未走短平快路线，这对其资金提出了更高要求。

 　　瑞房董事总经理、行政总裁李进港在此前接受本报记者采访时表示：“商业地产项目大量占用资金，我们一直在积极拓宽融资渠道。”

 　　李进港称，瑞安已储备了大量的资金。去年三次融资近100亿元,按照当时的市场环境,利息比现在低很多。

 　　提早融资，降低融资成本是罗康瑞财技的一大特点。

 　　据李进港介绍，公司年初发行了一笔4亿美元的3年期债券，另外，公司也有一些基金合作伙伴，此外IPO也是一条融资途径，可以筹到新的资金为新天地发展所用。

 　　资料显示，瑞安房地产今年到期的债务为7.31亿美元。瑞安房地产在此前解释发行票据所得款项的用途时也提到了“偿还现有债务”。

 　　不过，瑞房2010年年报显示, 从负债率来看，瑞房这两年还算相对稳健。该公司2010年的资产负债率仅44%，低于大部分上市房企动辄70%的负债率。截至2011年末，瑞房现金及银行存款为63.7亿元，净资产负债比率为65%。虽然同比有所增加，但还属正常范围。

 　　“以瑞安房地产的资质和信用，在这个时候筹到钱是不难的，相比内地的上市房企，港资上市房企更能轻易获得海外融资。” 盛富资本及协纵国际企业港CEO黄立冲说，“但融资成本或许要提高。”

 　　在一些投资人看来，瑞安开发速度太慢，开发周期太长，并且每开发一个项目都在上面沉淀过多的不动产物业。他们认为，罗康瑞的财技中最显眼的一步棋就是“分拆上市”。

 　　2006年，藉由“天地模式”的品牌效应，罗康瑞成立了瑞安房地产，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。因分拆上市，瑞安建业在2006年多赚了91%。

 　　在今年5月下旬，瑞安房地产正式公告宣布，公司已就分拆中国新天地有限公司向联交所提交建议，而联交所已确认可进行建议分拆。这是其纯熟财技的又一次展现，也被业内人士认为是多渠道融资的又一种方式。