“香港经济中的房地产是一个具备实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。但是换个角度说，也必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”
——暨南大学经济学教授、香港经济史学者，冯邦彦
胎死腹中的“八万五计划”
香港特别行政区成立后，从1985年起一直执行的《中英联合声明》之“附件三”条款内所规定的“每年新批土地不得超过50公顷”的限制，即时废除。这一政策被认为是过去十年间造成香港楼市供不应求，进而价格飞涨的“元凶”。7月中旬，特区政府成立不到半个月，规划环境地政局就宣布了新的土地政策。在全新的土地政策下，新批土地一般年期为50年，从批出日期起计算。从此，困扰香港地产界和市民多年的政策方面的不确定性乌云终于散去。
繁荣看来将会永远持续下去。在一片乐观的氛围中，特区政府也透过一系列声明表态和政策举措，表示出了亲民的姿态。10月7日，董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中，公布了“建屋安民”的三大目标，即：从1999年起，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；在十年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所；于2005年将轮候租住公屋时间从现在的六年缩短至三年。
这就是著名的“八万五”房屋政策，即透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面，其中，35000个为私营房屋单位，50000个为公营房屋单位。为实现这一目标，董建华强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批手续。
但是，外部环境的变化令人始料未及，香港政府很快就背弃了自己的诺言。1997年10月以后，亚洲金融风暴多次袭击香港，香港联系汇率制度受到严重冲击，银行同业隔夜拆息利率一度上升至280厘的历史高位，股市、楼市连番暴跌。
随后，特区政府多次推出一系列挽救楼市的措施，包括将中环区天马舰商业用地改为用作兴建政府总部，取消限制炒楼花措施，减免差饷及按揭物业税，增加“首次置业贷款”的金额、名额，以及暂时停止卖地九个月停建38000个“夹屋”单位，将兴建中的居屋转为出售公屋，削减11000个居屋单位等等。这些措施虽然对楼价的下跌发挥抑制作用，但并未扭转楼市下跌趋势。
据统计，从1997年最高峰时期到2003年中，香港楼价平均下跌了65%以上，并由此产生了一大批“负资产”人士，严重的“负财富效应”对香港经济造成了深远的影响。
“救市九招”
为了稳定楼市，2002年11月，香港政府正式宣布推行一揽子全面的房地产业振兴计划，即通常所称的“救市九招”，主要内容有：无限期取消土地拍卖并暂停勾地一年，实时结束“居屋计划”、混合发展及私人参加居屋和房协自主自置居所计划，放宽业主收楼权，取消对内部认购等发展商惯用的促销策略的限制等。
削减土地供应以振兴疲软的土地市场，一直是政府维护高地价的利器，因此暂停所有形式的土地出让，对于拥有丰富土地储备的大地产商而言，是绝对的利好消息。而储备较少的中小发展商，则面临着原材料枯竭后被迫出局的尴尬命运。
同时，根据“救市九招”，用勾地表制度取消定期的公开土地拍卖，变相把土地控制权拱手让给龙头地产商，进而令后者拥有了控制楼宇供应的时机、地皮的选择和最低的价格，进一步加强了垄断财团的实力。
居屋计划，全名“居者有其屋计划”，是港英政府推出的旨在促进中低收入阶层民众置业能力的一项计划。具体举措是以政府为投资主体，同时鼓励私人发展商参建，并将建成物业以低于市值的价格出售给民众。居屋计划的搁置，迫使部分买家转向商品房住宅市场，政府救市之下，市场迅速反弹。在SARS疫病过后，从2003年7月起，至2005年5月，住宅物业的价格上涨了63%，此后两年再涨32.4%。在全球金融危机冲击的2008年6月至12月间，楼价下跌17%，随后迅速反弹。至2012年年中，按购买力平价计算的楼价近15年来首次回到并超过了1997年一度攀及的历史最高水平，同时较2009年初上涨了50%。
人民币购买力与“港人港地”
香港楼市近十年的热销，与内地购买力的涌入有着极为密切的关系。作为中央政府送出的一份大礼，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CloserEconomicPartnershipArrangement，简称CEPA）于2003年6月正式签订。从此大陆游客赴港旅游购物成为一股势不可挡的汹涌潮流，而香港经济也变得日益依赖和离不开大陆经济的增长。
除了增长迅猛的旅游及零售业受惠良多外，大陆人直接购买香港房屋的规模也在迅速扩大。除了对良好投资收益的预期外，香港稳定的社会制度与高质量的公共服务也是让内地富裕人士趋之若鹜的重要原因。香港曾经允许在房地产或其它资产上投资650万港元的人士，通过投资移民通道获得香港公民权。这大大刺激了香港楼市的人民币需求。据中原地产估计，从2008年以来，香港卖价逾1200万港元（合150万美元）的一手公寓中由大陆买家购得的比例逐年上升，从10%升至了去年的接近四成。
高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基曾对大陆媒体介绍，内地居民到香港置业投资主要是豪宅，比例占总量的35%-40%，内地客成为支撑香港豪宅市场的主力之一。巨人网络董事长史玉柱、腾讯主席马化腾、阿里巴巴创办人马云、恒大地产董事长许家印、李宁品牌创始人李宁等内地富豪均在香港购置了超亿元豪宅。
来自中国大陆源源不绝的旺盛购买力让香港楼市断无降价之虞，但节节上升的楼价却着实令香港的年轻一代倍感绝望。作为空有“全球发达经济体”之名，人均生产总值接近瑞士、但居民实际收入却相差甚远的香港市民，以中位数为18000元港币的家庭收入（2010年），试图购买呎价罕有万元以下、总楼价动辄逾千万的香港公寓，无疑是难于上青天。为了应对年轻一代的怨气，香港特区政府也开始了旨在保障本地市民居住权的“楼市调控”。
2010年10月13日，香港政府已经暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，作为政府抑制房价飙升的举措之一，此项政策意味着内地投资者在香港购买房产目前已不能获得香港公民权。
2011年6月10日，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，鉴于香港楼市持续升温，银行利率风险上升，特区政府已经向银行发出收紧楼宇按揭的指令，要求银行调高楼宇按揭的成数。此外，金管局首次针对"收入来源非香港"的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。
但是上述两项政策仍然未能阻挡内地投资者携带着巨额现金赴港抢购物业的热情。为了防范本地居民情绪的进一步激化对立，从维稳大局出发，更严厉的政策方案已经箭在弦上。如梁振英在竞选政纲中就提出与中国许多城市施行的“限购令”性质类似的“港人港地”政策架构。他表示，“如住宅市场过热，选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定在建成后的住宅单位，只可出售予香港居民(包括永久及非永久居民)，以协助入息高于居屋上限的香港居民置业安居。”
但是，香港作为富裕的内地居民投资和转移财产的首选目的地，大陆人“依然热衷于在这里抢购一切高级货色，从住宅、写字楼、零售地产，到红酒到艺术品，甚至是出租车拍照，而且通常都使用现金支付”，《金融时报》的一篇报道这样写到。即使“港人港地”政策实施，各行各业的香港商家依然很难挡住人民币购买力的诱惑。而香港居民对于高楼价的抱怨，也将持续地转移和发泄在大陆买家的身上。
香港的“土地财政”与“大亨政治”
香港政府为何偏爱房地产？房地产业对香港到底有多重要？为了探究这一问题，必须从香港经济近二十年来发生的一系列演变过程中寻找答案。
近20年来，随着中国内地改革开放、香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易业和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代初高峰时期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%，其后在1984年低挫至6.4%，再逐步回升，到1996年比重回升到10.2%。这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。
此后虽然经历了亚洲金融风暴、全球金融危机的打击，但在坚实的房价基础上，目前地产业占香港GDP的比例始终保持在8%左右。如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权、以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21.7%，高则超过三成，成为香港经济最重要的经济支柱。
就业方面的影响也不容小视。据香港中文大学的冯邦彦教授的研究，香港的700余万人口中，几乎有接近一成人在从事着房地产业从调研到建筑到销售等一系列工作。
香港本地智库——思汇估计，香港政府至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。《地产霸权》一书的作者潘慧娴将从这种关系中获益的房地产卡特尔，比作“获得向农民征税权利的封建领主”。引发质疑的隐形税收就是房租。香港的房租位居全球之首。戴德梁行表示，香港市中心办公楼租金甚至高过了伦敦、东京和苏黎世。
香港政府通过土地秘密创收，歪曲了人们的认知。堪称传奇的是，香港个税上限很低，仅为17%。但事实证明，这的确只是一个传奇。政府通过房租在无形之中征税。还有一些支出被隐瞒。以负责香港地铁系统和机场快轨线路运营的香港地铁有限公司为例。香港政府拨给该公司的土地面积之广，以至于有些人将该公司称作是一家中间跑火车的地产公司。针对港铁公司土地划拨不需要任何立法监督，也不会被计入支出。就这样，香港似乎没花任何钱，就凭空变出了一个造价低廉、崭新的交通系统。
另外，地产界富豪们不会甘心自己的影响力只集中在商界。他们利用香港独特的政治地位，逐渐创造出了一套最有利于保障自身利益的体制。这就是籍由立法会中的“地产及建造界”的“功能界别议席”来影响政府决策，充分反映利益。据《南华早报》介绍，在2011年，六大地产商的董事在各个法定及咨询组织拥有54个席位，而在1998年时只有16个。而且，根据香港有关法律规定，在立法会内，一个人最多可担任六个法定和咨询组织的职位，任期最长可长达十八年。
此外，除了公开的政治安排，商业大亨与政治首领之间形成了密不可分的私人小圈子，也是具有香港特色的官商勾结的绝好案例。
除了最近投身政界受挫的商界大亨唐英年外，在今年3月份因卷入新鸿基地产高层的案件而被逮捕的许仕仁，就曾经被曾荫权任命为香港政务司司长；曾荫权的胞弟、前香港警务处处长曾荫培，现在则担任新世界发展旗下公司的董事；前屋宇署署长梁展文在退休后，旋即获得新世界发展的聘任……都充分体现了香港的政经生态。
香港梦的破灭与重塑
最新的政府统计数据显示，香港的贫富差距问题在过去10年间已经变得愈发严重。
据香港政府统计处表示，香港目前的贫富差距水平已经超过了新加坡、英国和澳大利亚，甚至超过了其他因贫富差距大而闻名的城市，如华盛顿和纽约。2011年，香港的基尼系数上升到了0.537，而2001年的水平为0.525。2011年的这一水平甚至超过了对中国内地贫富差距的各种估计数据。
高度不平均的房屋分配格局是造成香港贫富差距的重要原因。一方面，香港存在着大量市价在全球都属顶尖的山间别墅和城市豪华平层公寓，售价动辄在数亿美元以上。另一方面，即使经历了数十年的发展、孕育出了全球最发达的房地产投机体系和最有权势的地产财阀集团，但广大香港市民拥挤的居住条件仍未得到改观。
据《金融时报》介绍，香港约有超过75%的家庭仍挤在面积不超过800平方英尺的公寓房内，其中还有大量350-400平方英尺鞋盒式的公寓。这些都是政府为了鼓励居民购买由私人发展商提供的条件略好但价格高昂的商品公寓，而依据刻意压低的居住条件建造出的“居屋”（政府公屋）。即使是这样，在2002年，为了挽救财产增长放缓的大亨，香港政府还是叫停了“居屋计划”。
研究机构Demographia的数据显示，如今，香港房价中值是香港人年收入中值的12.6倍。相比之下，英国的这一比例为5.1，美国为3.0。
分析人士说，由于香港目前的房价甚至超过了1997年泡沫时期的水平，中产阶级同样感受到了压力。最近几年，由于政府放松了对中国内地赴港旅游的限制，香港到处都是为满足这些蜂拥至香港的内地游客需求而开设的出售奢侈手袋和珠宝的奢华店面，这让香港人愤怒不已，它们感到自己成了香港经济繁荣的看客。
社会上不满的情绪正在聚集。唐英年在参加香港特首竞选初期，曾告诫香港年轻人不要再抱怨楼价。这位投身政界的商业大亨在采访时宣称，香港本地的大亨们也并不是一生下来就拥有数十亿身家，那些不满亚洲首富的人应该扪心自问：“为什么做不到下一个李嘉诚？”唐英年这番言论引来了一片嘲讽。
就连一向坚持“港人治港”原则的北京，都对香港地产业呈现出的某些态势感到顾虑。据《华尔街日报(博客,微博)》报道，中国国务院港澳事物办公室主任王光亚于2011年6月对媒体表示，中央认为香港的房地产存在问题。他敦促香港政府应尽速处理香港的房地产和通货膨胀问题，否则它们有可能变成政治问题。
在一场对于香港而言堪称激烈的竞选之后，带有鲜明平民主义色彩的梁振英战胜了得到李嘉诚等大亨们明确支持背书的唐英年。梁振英已正式出任新一届香港特首。
梁振英在胜选后首次接受外国媒体采访，他表示香港必须脱离“大市场、小政府”模式，并说会着手解决经济不平衡的问题，让企业向社会支付它们应承担的成本。尽管透露的细节仍然很少，但已经提出的措施包括供应更多的政府公屋。
有分析人士预测，香港可能重新推出“居者有其屋计划”，即给低收入居民提供补贴，以便其能住上房价较低的公寓。自2007年以来，香港立法会议员曾七次呼吁政府以非强制性决议的形式恢复“居者有其屋计划”。
地产业竭泽而渔、杀鸡取卵式的发展，透支了这个社会的活力和未来。更大的问题是社会对于该缺陷的反应。现在香港社会面临的最大挑战在于，在严酷的现实面前，香港年轻人已经不再是当年经济起飞阶段勤劳而服从的廉价劳动力，无论是政治诉求还是身份认同的争论，都将令香港失去具有过去半个多世纪所独具的“稳定红利”。
这一幕曾经在香港回归中国之前短暂地上演过。当时有人预计香港有超过50万人，也就是当时香港总人口的1/12，在1984到1997年之间离开了香港。然而，根据一家加拿大报纸的消息，直到2005年，总数大概在20万的1997年前从香港移居加拿大的人中，又有三分之一回流到了香港。那么，这一幕放到今日还会再度上演吗？曾经激励整个华人社会奋进自强的“香港梦”，如今还能带给年轻人多少信心，愈发成为了疑问。
