6月22日，银亿房地产股份有限公司（以下简称“银亿股份”）发布公告称，公司旗下子公司同进置业已于6月21日参与了上海市伊莎士公寓整体在建工程的拍卖，并以4.7亿元成功竞得该宗土地，成交均价约为22724元/平方米。这是银亿股份自去年借壳*ST兰光上市后，首次公开披露的大额交易。

 　　作为上海中心城区最大的烂尾楼项目，伊莎士公寓整体在建工程于1997年停工，由于拥有该项目的公司涉及与其他单位的债权纠纷，该项目被法院裁决按现状整体组织司法拍卖。十余年间，徐汇区方面曾多次争取一些知名开发商接盘，但苦于历史债务复杂且涉及国有资产的处分，因此一直未成功出让。

 　　“这宗土地性价比较高，价格也很合理，预计会为公司带来一定的盈利。”银亿股份董秘李笛鸣说。

 　　特批5亿元买地

 　　公告显示，伊莎士公寓整体在建工程位于上海市徐汇区斜土路1515号地块，总建筑面积约2.4万平方米，地下建筑面积3415平方米，地上建筑面积2.1万平方米。其中，A幢建筑面积10838平方米，B幢建筑面积9845平方米。记者在项目现场看到，两幢红色高层建筑矗立在徐家汇(002561,股吧)的闹市中，陈旧的外立面与周围高档的住宅小区形成了明显的视觉差异。

 　　强大的区位优势让烂尾多年的伊莎士公寓魅力不减。今年5月底，上海国际商品拍卖有限公司等5家大型拍卖公司发布联合拍卖公告称，受法院委托，将在上海市公共资源拍卖中心公开拍卖该项目。

 　　“现场竞价十分热烈，起拍价为3.2亿元，经过13轮角逐，最终由6号竞买人银亿股份竞得。”上海一家拍卖公司负责人向记者描述了拍卖时的情景。

 　　“从去年开始，我们就在关注这宗土地，董事会此次特批5亿元用于竞买，最终以4.7亿元的价格拿下，比较划算。”李笛鸣告诉记者，银亿股份接盘后不会改变项目原有的规划，也不会考虑留作公司自用，而是计划将项目重新翻修后上市销售。“但项目刚刚竞得，具体细节还会再作考量。”

 　　按照原规划，伊莎士公寓A幢底部2985平方米的商业裙房为商场部分，其余12层为商住混合用房，B幢为18层纯住宅楼。

 　　据了解，伊莎士公寓属于“带瑕疵出让”，十余年前已预售部分房源，目前有25套房屋有预购商品房预告登记。此外，伊莎士公寓的续建事项以及可能拖欠的相关公共事业费及滞纳金等事宜，也需要由银亿股份承担。

 　　上海公房实业有限公司去年的一份分析报告指出，伊莎士公寓项目已经闲置十多年，根据建筑新规范须重做外墙保温，更换门窗、上下水管道等设施设备，翻新费用约为1200元/平方米，从在建工程建设至竣工预估需投入水电煤配套费、智能化、绿化等费用约为1500元/平方米，契税643元/平方米。由此测算，工程翻修需投入成本约5.66亿元，利润为率8.9%。

 　　虽然无法预知该项目后期改造过程中的风险，但银亿股份方面仍对其寄予厚望。银亿股份认为，伊莎士公寓在建工程的成功竞得“有利于进一步增加公司的发展储备用地，增强公司在房地产业的竞争实力和可持续发展能力，符合公司的发展战略”。

 　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析，对比周边的高房价，伊莎士公寓纯住宅部分只需用适合中高端人群的设计理念重新进行户型、外立面和花园景观等设计，就可以获取高额利润。

 　　战略重心移至上海

 　　作为房地产调控政策背景下极少数通过借壳上市审批的房企之一，银亿股份正逐渐将战略重心转移到上海。

 　　从2004年在上海松江拿下第一个项目开始，银亿股份布局上海的步伐日益加快。2009年，银亿股份以约5.75亿元从宝钢集团手中购得新江湾城431街坊/1/3丘地块。该地块上所建的豪宅项目银亿领墅已于今年6月11日推出首批房源，主要为联排别墅和叠加别墅。此外，银亿股份在浦东新区浦三路上的商业综合体项目也计划于今年开工。

 　　至此，银亿股份在上海的高端房产开发市场已站稳脚跟。

 　　目前，银亿股份从宁波稳步扩展到上海、南京、深圳、南昌、沈阳、大庆、舟山等全国10多个城市，成为进行异地开发最多、规模最大的宁波房地产开发企业之一。

 　　然而，快速扩张似乎影响了银亿股份的资金周转率。2012年第一季度报告显示，公司一季度归属于上市公司股东的净利润为4835万元，同比下降67.95%，基本每股收益0.06元。此外,该报告还指出，预计2012年1月至6月，归属于上市公司股东的净利润约为9400万元，同比下降69.13%。

 　　“伊莎士公寓在景观、内部装修、设备等改造后，最快将于今年年底上市，变现速度加快有利于缓解公司的现金流压力，或会对公司年度财务状况有所帮助。”银亿股份上海公司销售负责人透露。

 　　国泰君安研究所分析报告指出，银亿股份2011年年末的预售房款为32.45亿元，大部分可在2012年结转，并锁定2012年年业绩的55%，因此预计该公司将实现业绩承诺。