房屋维修资金被称为房屋的“养老金”。有关资料显示：截至去年底，中心城区共有32个住宅小区的20719户开设了住宅专项维修资金户头，其中10237户业主缴交了住宅专项维修资金共计5000万元。记者采访中了解到，中心城区许多建于上世纪90年代的住宅小区的公用设施、设备大多超过使用年限，老化严重，亟待更新改造。如何启用房屋专项维修资金，成为物业公司、业主尤为关心的事情。

嘉顿小镇业主“第一个吃螃蟹”

超10年住宅小区设备设施普遍老化建立业主对物业公司信任感

     住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。根据2010年7月1日起施行的《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》，2003年9月1日起取得商品房预售许可证的住宅项目需交存宅专项维修资金，其中市区范围内高层住宅（含别墅）交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米建筑面积55元，多层住宅交存首期住宅专项维修资金的标准为40元；对于1994年12月31日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的住宅项目，《实施办法》对首期住宅专项维修资金交存额分3个时间段区别对待。

     从汕头市住宅专项维修资金楼盘归集情况看，截至2011年底，我市32个新楼盘共有开户单元数20719户，开户时间自2010年9月至2011年12月，应交存的住宅专项维修资金总额为1.01亿元。其中，已缴交住宅维修资金的有10237户，已交存金额5029万元，另有未缴交的10482户。2010年9月交房的中信嘉顿小镇西区的业主是第一个吃螃蟹者，成为中心城区首个开设住宅专项维修资金的住宅小区。目前，嘉顿小镇花园西区有2069户业主缴交了逾800万维修资金。同时，也是中心城区32个开设住宅专项维修资金住宅小区中开户单元数最多、已缴户数和已交存金额也最多。

超10年住宅小区设备设施普遍老化

     “目前我公司已有嘉顿小镇西区、帝豪花园等4处住宅小区设立了住宅专项维修资金户头，占公司服务总户数的近3成。”汕头中信物业服务有限公司总经理林郁认为，住宅专项维修资金从无到有是可喜的事情，但在《实施办法》出台前，特别是市区许多建于上世纪的住宅小区的二次供水、消防、监控防盗、电梯、发电机组等公用设备、设施老化情况非常普遍。仅在消防设施这块，目前市区许多老旧的高层大厦除了消防给水系统还能正常使用外，消防自动报警系统基本都处于瘫痪状态。由于以前没有专项维修资金，如何筹措资金进行改造、更新成为各物业公司思虑棘手的问题。

     据介绍，根据《实施办法》，住宅专项维修资金可用于住宅的楼板、屋顶及户外的墙面、楼梯间、电梯井、走廊通道等住宅共用部位以及电梯、天线、照明设施、供电线路、给排水管道、水箱、加压泵、煤气（天然气）管道、消防设施、公益性文体设施、防盗设施、道路、沟渠、池、井等共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。而根据《汕头市物业服务收费公开指导性意见》，物业管理费日常支出其中一项为：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，并不包括物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

     “其实维护和维修是两个不同的概念，物业管理费里是不包括小区共用部位和共用设备设施的维修和更新、改造的，但是不少业主却认为交了物业管理费，物业公司就应该负责共用设备、设施的更新、改造，这往往易造成误解。”林郁说，目前其公司服务超过10年的住宅小区占了60%。

建立业主对物业公司信任感

     林郁告诉记者，住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用。在没有设立住宅专项维修资金的小区，他们只好在管理费中“挤出”一点钱来，对外墙剥落、天面漏水、高层电梯钢绳等一些可能危及公众安全的共用设施、设备进行更新或改造，这也是我市大多物业服务企业多年来一直经营困难的原因。

     去年，东厦花园一期出现了外墙砖“空鼓”的现象，有脱落的危险。中信物业公司花了6万多元对该小区七、八栋住宅楼的外墙进行全面修补，确保公众的安全。“这也是没办法的办法。”林郁坦言，只有这样做才能让业主认同小区物业的服务，消除隐患，提高业主的满意度，从而也提高了物业费的缴交积极性。

     市区东区另外一家物业服务公司则是在没有维修资金的情况下，探索按照“谁受益、谁分摊”的原则，通过公开、透明的运作方式，争取业主的支持，更换了6部运行了10多年的电梯钢绳，全部材料和安装费用按照单位建筑面积分期由业主们分摊。同时，在施工前后以及所有费用都进行公示，邀请业主进行监督，还将更换下来的钢绳放在小区大厅展示。许多住户看到后都倒吸了一口凉气，纷纷表示这笔钱该出。“如果业主与物业公司对立的话，这件事情就不可能做成。”该物业公司刘经理感叹到，通过这件事，建立了业主对物业公司的信任，今年，该小区的另外3部电梯也准备以这种方式更换电梯钢绳。

     该物业公司的做法不仅大多数业主认可，也得到了有关部门的支持。按照《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》谁受益谁负担的原则，电梯钢绳属于公共设施，也应该由住户共同负担。记者了解到，目前已有不少物业服务企业效仿该公司的做法，准备对二次供水管网、监控系统等进行改造更新。

住宅专项维修资金不要成“摆设”

     今年，市政协委员提出了关于“小区应安装使用红外线闭路监控”的提案，得到市物业协会的积极响应。“这非常必要、也非常及时。”市物业协会有关负责人表示，物业服务企业也是闭路监控系统的最大受益之一，借助先进的科学技防手段提高了住宅小区安全防范系数，同时，小区进行封闭式管理改造后，也可以减少人力的支出。

     据介绍，目前，我市配套有监控系统且交付使用年限超过5年的物业小区占了绝大多数，超过10年、15年的小区也比比皆是，这些小区的监控系统已经远远超过了其正常使用年限，很多监控设备设施都是带病工作、超长“服役”，而且监控系统设备设施更新换代也非常快，技术的革新也加快了物业小区监控系统“淘汰”的脚步，也加大了物业小区监控系统更新改造的压力。物业服务企业尽力对部分监控系统进行小范围的更新、改造，更多的只是停留在简单的更换几支监控摄像枪、或重新购置几台数字硬盘录相机。而监控系统作为小区的公共配套设施，依据相关法律法规，它的维修、更换、改造应在“住宅专项维修资金”中开支。

     “我市正式实施由业主缴纳‘住宅专项维修资金’的小区也是刚刚从2010年下旬才开始，小区数量很少，且还没有申请‘住宅专项维修资金’对小区公共设备设施进行更新改造的实际操作经验。”记者采访中了解到，目前业主对于《实施办法》认识不足等原因，制约着住宅小区所有公共设备设施的更新改造进程。不少物业公司的管理人员希望住宅专项维修资金不要成为“摆设”，有关部门应出台一些实施细则，提高可操作性，使住宅小区的各项配套设备设施功能能得到良好的延续和提升，从而营造一个温馨、舒适、安全的和谐居住环境。